En España, es común que muchas personas se planteen preguntas acerca de las diferencias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, sobre todo cuando una vivienda aparece en el primero pero no en el segundo. Si bien ambos registros son instrumentos oficiales, cumplen funciones distintas y entender cómo funcionan es fundamental para proteger y gestionar correctamente un bien inmueble. En este artículo, desde Consultame.net, te explicamos qué implica esta situación, qué riesgos puede conllevar y qué pasos puedes seguir para regularizarla.
- Falta de título jurídico: La vivienda no inscrita en el Registro de la Propiedad carece de protección legal sobre la titularidad hasta regularizar la inscripción.
- Disparidad entre catastro y registro: El catastro refleja aspectos fiscales, como el valor catastral, pero no otorga propiedad ni derechos reales.
- Riesgos legales: La ausencia de inscripción puede generar conflictos de titularidad o problemas en actos como ventas o herencias.
- Dificultad para solicitar financiación: Si la vivienda no está registrada, el acceso a hipotecas o préstamos se complica considerablemente.
- Proceso de regularización: Inscribir el inmueble en el Registro exige aportar escrituras, demostrar titularidad y, en algunos casos, realizar un expediente de dominio.
- Implicaciones fiscales: Aunque no esté registrada, al estar en el catastro se generan obligaciones fiscales como el pago del IBI.
¿Qué es el Catastro y cuál es su función?
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública, cuya principal función es describir los bienes inmuebles desde un punto de vista físico, económico y jurídico, pero sin darles carácter constitutivo de propiedad. Dicho de otra forma, el Catastro incluye información como la ubicación, superficie, uso, cultivo, valor catastral, entre otros aspectos del inmueble.
La inscripción catastral es obligatoria y gratuita según lo establecido en el artículo 3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004. Sin embargo, este registro no prueba la titularidad del bien, lo que significa que no sirve para acreditar jurídicamente quién es el propietario ni las cargas legales del inmueble.
¿Qué papel tiene el Registro de la Propiedad?
Por otro lado, el Registro de la Propiedad es un registro público que tiene como objetivo principal dar seguridad jurídica mediante la inscripción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, tales como la propiedad y las servidumbres, así como las cargas que puedan afectarlos, como hipotecas o embargos.
A diferencia del Catastro, la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, pero otorga importantes ventajas. Por ejemplo, quien inscribe su derecho en el registro goza de la protección de la posesión y de la presunción de veracidad frente a terceros, según lo estipulado en los artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria. En otras palabras, el registro asegura que el propietario tenga respaldo jurídico frente a posibles conflictos o reclamaciones.
¿Qué sucede si una vivienda aparece en el Catastro pero no en el Registro de la Propiedad?
Cuando una vivienda figura únicamente en el Catastro, no existe ninguna irregularidad, ya que, como hemos mencionado, el registro catastral es obligatorio y el registral es opcional. No obstante, esta situación puede acarrear ciertos riesgos y limitaciones para el propietario.
- Falta de protección jurídica: Si el inmueble no está inscrito en el Registro de la Propiedad, el titular no estará protegido frente a terceros. Esto puede traducirse en dificultades para demostrar la propiedad en casos de litigios o disputas legales.
- Impedimentos para operaciones como la venta o financiación: Muchos bancos y entidades financieras exigen que los inmuebles a hipotecar estén inscritos en el Registro de la Propiedad. De lo contrario, puede ser complicado obtener un crédito o incluso vender la vivienda.
- Desconocimiento sobre cargas existentes: Al no estar inscrito, el propietario no tendría constancia de si existen cargas o gravámenes previos sobre el inmueble.
¿Qué pasos seguir para inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?
Es importante regularizar esta situación si deseas evitar posibles inconvenientes legales o administrativos. Para inscribir una vivienda que actualmente solo está en el Catastro, puedes seguir los siguientes pasos:
1. Revisar la documentación del inmueble
El primer paso es recopilar y revisar todos los documentos relacionados con el inmueble, como el título de propiedad (escritura), el certificado catastral, entre otros. Deberás asegurarte de que el título acreditativo de tu derecho sea válido, ya que será necesario para inscribirlo.
2. Solicitar la concordancia entre Catastro y Registro
Si existen discrepancias en los datos entre el Catastro y tu documentación, como la superficie o los linderos, deberás solicitar la corrección correspondiente. Este proceso se encuentra regulado en el artículo 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario.
3. Iniciar el procedimiento de inscripción
Una vez que la documentación esté en orden, deberás acudir al Registro de la Propiedad correspondiente para presentar tu solicitud. Si el título de propiedad no es claro o no existe, es posible que debas recurrir a un expediente de dominio o acta de notoriedad notarial, regulados por la Ley 13/2015, de Reforma de la Ley Hipotecaria.
4. Contar con la ayuda de un abogado especializado
Este tipo de trámites puede ser complejo y requiere conocimiento especializado en Derecho Registral. Por ello, contar con el asesoramiento de un abogado con experiencia es altamente recomendable para evitar errores o demoras innecesarias.
Evita riesgos legales y asegura tu propiedad con la ayuda de un abogado especializado. Te acompañamos en cada paso para que inscribas tu vivienda sin errores ni complicaciones.
Regularizar la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad puede marcar una gran diferencia en la tranquilidad jurídica y financiera del titular. Ya sea para evitar conflictos legales, agilizar operaciones o proteger tus derechos como propietario, tomar medidas al respecto es una decisión estratégica. Si necesitas orientación o apoyo en este proceso, desde Consultame.net ponemos a tu disposición abogados especializados en el ámbito de Derecho Registral, listos para ayudarte en cada paso.