Vender una casa a un hijo teniendo más hijos es una operación legalmente posible en España, pero requiere cumplir ciertas normativas y realizar el proceso de manera transparente para evitar conflictos familiares y futuros problemas legales. Lo más importante en este tipo de operaciones es garantizar que los derechos del resto de herederos forzosos no se vean vulnerados. A continuación, abordaremos todos los aspectos relevantes para responder la pregunta: ¿Se puede vender una casa a un hijo teniendo otros hijos?
¿Es legal vender una casa a un hijo teniendo otros hijos?
Sí, el Código Civil de España permite la venta de un bien inmueble a un hijo aunque existan otros herederos. Sin embargo, esta transacción debe cumplir con las disposiciones legales relacionadas con los derechos hereditarios, salvaguardando la legítima de cada uno de los herederos forzosos.
En concreto, según el artículo 636 del Código Civil, nadie puede disponer de sus bienes mediante donaciones por encima de lo que podría disponer en su testamento. Esto significa que si uno de los hijos recibe un bien, ya sea a través de una venta o como parte de una donación, este acto debe computarse dentro de la futura herencia para no desequilibrar los derechos legales de los otros herederos.
De realizarse de una forma que vulnere la legítima de otros hijos, estos últimos podrían reclamar su parte proporcional a través de un proceso judicial, conocido como acción de reintegración de legítima.
El valor de mercado en la venta de inmuebles entre padres e hijos
Un aspecto vital a considerar al vender una vivienda a uno de sus hijos es el precio pactado en la operación. Para que no se presuma una donación encubierta, es esencial que la venta se realice a un valor de mercado justo. Dicho valor debe estar respaldado por una tasación profesional del inmueble.
Si se vende la casa por un importe inferior al valor real de mercado, la diferencia entre el precio pactado y el valor de mercado será considerada como una donación. Esta situación implica la necesidad de tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, regulado en cada comunidad autónoma.
La importancia de formalizar la operación
Para evitar discrepancias legales, la venta debe formalizarse adecuadamente a través de escritura pública ante un notario. Además, tendrá que inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente y pagar los impuestos asociados a una compraventa inmobiliaria. Entre estos impuestos destacan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal), salvo exenciones específicas.
Implicaciones fiscales de vender una casa a un hijo
La venta de una vivienda a un hijo no solo tiene repercusiones a nivel patrimonial, sino también a nivel fiscal. En primer lugar, el progenitor vendedor deberá declarar la operación en su declaración de la renta según el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La posible ganancia patrimonial (si el inmueble ha aumentado de valor desde su adquisición) estará sujeta a tributación.
Por otro lado, si el precio de venta está por debajo del valor de mercado, la Agencia Tributaria podría considerar que ha habido una donación parcial, lo que conllevaría la obligación del hijo comprador de liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por la parte donada.
¿Qué ocurre con los derechos hereditarios de los demás hijos?
Al ser personas con derecho a la legítima, el resto de herederos podrá solicitar que el bien vendido a su hermano se tenga en cuenta a la hora de efectuar la partición de la herencia. Esto significa que el valor de la casa transmitida se computará como parte del total del caudal hereditario, garantizando que los derechos de los otros hijos no se vean afectados.
El artículo 818 del Código Civil establece que cualquier donación u operación que favorezca a un hijo debe ser «colacionada» en el momento de la herencia, salvo que el testador indique expresamente lo contrario. Por lo tanto, el valor de la vivienda podría ser restado de la legítima del hijo comprador.
En casos de discrepancias o posibles conflictos entre herederos, siempre es recomendable buscar el asesoramiento de un abogado especializado en derecho hereditario. En Consultame.net, encontrarás profesionales altamente cualificados que pueden orientarte en transacciones inmobiliarias como esta y garantizar que las operaciones sean completamente seguras desde un punto de vista legal.