En las comunidades de propietarios en España, uno de los problemas más frecuentes es la morosidad, es decir, aquellos vecinos que no abonan las cuotas de los gastos comunes que les corresponden. Este tipo de situaciones puede generar inconvenientes en el correcto funcionamiento de la comunidad, afectando tanto la convivencia como la estabilidad económica. Afortunadamente, existen mecanismos legales al alcance de la comunidad para reclamar el pago de estas deudas. A continuación, desde Consultame.net, te explicamos detalladamente los pasos a seguir y las herramientas jurídicas disponibles para solucionar este problema de forma efectiva.
- Aviso formal de adeudo: Notificar al vecino moroso mediante un requerimiento escrito detallando la deuda acumulada y los plazos para su abono.
- Convocatoria de junta: Aprobar en junta de propietarios la reclamación judicial de la deuda según lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal.
- Designación de representante legal: Nombrar un abogado o administrador de fincas para iniciar el procedimiento judicial en nombre de la comunidad.
- Demanda monitoria: Presentar una demanda monitoria para reclamar la deuda, procedimiento rápido y eficaz para deudas líquidas y exigibles.
- Costas del procedimiento: Las costas judiciales derivadas de este proceso suelen recaer sobre el vecino moroso si el fallo es favorable a la comunidad.
- Ejecución judicial de deuda: En caso de impago tras el fallo, la comunidad puede solicitar el embargo de bienes o ingresos del vecino para saldar la deuda.
1. Notificación al vecino moroso
El primer paso indispensable es comunicar al vecino la existencia de la deuda. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), es obligatorio que la comunidad intente notificar al deudor de forma fehaciente. Esto implica que se deben utilizar medios que acrediten la comunicación, como por ejemplo el envío de un burofax con acuse de recibo.
Si la notificación directa no es posible porque, por ejemplo, el propietario no reside en el inmueble y no facilita un domicilio de contacto, la comunidad puede optar por publicar el aviso en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible. Este aviso debe estar expuesto al menos durante tres días, según lo estipulado en el artículo 9.e) de la LPH. Es importante que estos pasos estén documentados, ya que serán relevantes en caso de procedimiento judicial posterior.
2. Acuerdo de liquidación de la deuda
Una vez notificada la deuda, el siguiente paso es convocar una junta de propietarios para aprobar la liquidación de la misma. Este acuerdo debe ser recogido en el acta correspondiente, de la cual se debe emitir un certificado. Dicho documento será elaborado por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, tal como establece el artículo 21 de la LPH.
En este certificado se debe especificar el importe total de la deuda, el desglose de los conceptos adeudados y el período al que corresponden. Este documento será de vital importancia para la siguiente etapa, que es la reclamación judicial.
¿Qué ocurre si el vecino sigue sin pagar?
Si el vecino moroso no responde tras la notificación y el acuerdo adoptado en la junta, la comunidad tiene la facultad de recurrir a la vía judicial. Es aquí donde entra en juego el procedimiento monitorio, el mecanismo más habitual y eficiente para este tipo de reclamaciones.
3. Procedimiento monitorio: ¿cómo funciona?
El procedimiento monitorio se encuentra regulado en los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Se trata de un proceso ágil y específico para reclamar deudas dinerarias, siempre que estas sean líquidas, determinadas, vencidas y exigibles, como ocurre con las cuotas impagadas de una comunidad de propietarios.
Para iniciar este procedimiento, la comunidad debe presentar una demanda ante el juzgado competente, adjuntando el certificado de liquidación de la deuda. Además, es recomendable incluir cualquier otra documentación que respalde la reclamación, como las notificaciones realizadas y actas de las juntas celebradas.
El juzgado notificará al vecino moroso, quien tendrá un plazo de 20 días hábiles para realizar alguna de las siguientes acciones:
- Abonar la cantidad reclamada.
- Presentar oposición si considera que no debe la deuda.
Si el vecino no realiza ninguna de estas acciones en el plazo establecido, el tribunal emitirá un auto que permitirá a la comunidad iniciar el procedimiento de ejecución forzosa para cobrar la deuda. En este caso, podrían embargarse bienes del deudor, como cuentas bancarias o propiedades.
4. Alternativas al procedimiento monitorio
Aunque el procedimiento monitorio es el recurso más utilizado, la Ley de Propiedad Horizontal también permite que la comunidad acuda a otros procedimientos judiciales si lo considera necesario. Por ejemplo, podría recurrirse a un juicio ordinario en casos donde haya controversias sobre la validez o cuantía de la deuda.
Es importante que la comunidad analice junto a un abogado especializado cuál es el mecanismo más adecuado para su situación, teniendo en cuenta factores como el importe de la deuda y la conducta del vecino moroso.
Confía en un profesional para gestionar la morosidad en tu comunidad. Inicia el camino hacia la recuperación de las cuotas impagadas con el respaldo jurídico que necesitas. ¡Contacta ahora!
La gestión de un problema de morosidad puede parecer compleja, pero gracias a las herramientas legales disponibles, las comunidades de propietarios tienen a su alcance soluciones para hacer frente a esta situación. Desde la notificación inicial hasta el ejercicio de acciones judiciales, cada paso debe realizarse de manera precisa y documentada para garantizar el éxito de la reclamación.
En Consultame.net, sabemos que cada caso es único. Por ello, ponemos a tu disposición abogados especializados en derecho inmobiliario que pueden asesorarte de manera personalizada y ayudarte a recuperar las cuotas impagadas de forma eficiente.