La prórroga de un contrato de alquiler en España es un tema que puede generar preguntas tanto para arrendadores como para arrendatarios. Es fundamental conocer las disposiciones legales que regulan esta figura para evitar conflictos y dar cumplimiento a lo establecido en la normativa vigente. En este artículo vamos a analizar qué pasos son necesarios para prorrogar un contrato de alquiler, basándonos en lo dispuesto por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente en su versión vigente desde el 6 de marzo de 2019.
- Revisión de la cláusula de prórroga: Verifica si el contrato incluye una cláusula específica para prorrogar y las condiciones exigidas para hacerlo.
- Consentimiento mutuo: Ambas partes deben estar de acuerdo en extender el contrato y negociar, si es necesario, nuevas condiciones como renta o duración.
- Comunicación por escrito: Es esencial notificar la intención de prorrogar con antelación mediante un escrito formal para evitar malentendidos.
- Plazos legales: Ten en cuenta los tiempos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos para solicitar la prórroga antes de que expire el contrato vigente.
- Redacción de un anexo: Formaliza los términos de la prórroga mediante un documento adicional al contrato original que recoja los nuevos acuerdos.
- Cumplimiento de obligaciones: Asegúrate de estar al día en los pagos, estado del inmueble y otros compromisos contractuales para facilitar la negociación.
¿Qué dice la Ley respecto a la prórroga de contratos de alquiler?
La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (consultar texto en el BOE), establece diferentes supuestos de prórroga que pueden aplicarse de forma automática si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de finalizar el contrato. Esto dependerá de la duración inicial del contrato y de si el arrendador es una persona física o jurídica. Veamos con detalle qué contempla la normativa:
Prórroga obligatoria hasta completar 5 o 7 años
Si el contrato tiene una duración pactada inferior a 5 años (7 años en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica), este se prorrogará automáticamente de forma anual hasta completar el periodo mínimo legal. Es importante tener presente que esta prórroga no aplica si el arrendatario manifiesta su intención de no renovarlo con un preaviso mínimo de 30 días antes de la fecha de finalización.
Ampliación tras completar los 5 o 7 años obligatorios
Una vez cumplido el periodo obligatorio de 5 años (7 años si corresponde), si ninguna de las partes notifica su intención de no renovar el contrato, este se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales. En este caso:
- El arrendador deberá comunicar su decisión de no renovar al menos con 4 meses de antelación.
- El arrendatario, por su parte, deberá hacerlo con un preaviso de 2 meses.
Sin cumplir estos requisitos de comunicación, el contrato se considerará automáticamente prorrogado.
La tácita reconducción
Si finalizadas todas las prórrogas las partes no reaccionan y el arrendatario continúa ocupando la vivienda al menos durante 15 días posteriores al vencimiento del contrato, se producirá lo que se conoce como «tácita reconducción». En este escenario, el contrato se renovará por plazos sucesivos equivalentes a la periodicidad del pago de la renta (mensual, trimestral, etc.).
Pasos para gestionar la prórroga de un contrato de alquiler
Ahora que conocemos las bases legales, es necesario saber cómo gestionar correctamente la prórroga de un contrato. Estos son los pasos clave a seguir:
1. Revisión del contrato vigente
Antes de actuar, lo primero es revisar minuciosamente el contrato de alquiler para confirmar los plazos establecidos, así como las cláusulas particulares que puedan influir en la prórroga o rescisión del mismo. Asegúrate de verificar si hay condiciones específicas pactadas entre ambas partes.
2. Cumplimiento de plazos de comunicación
Ambas partes deben respetar los plazos de preaviso estipulados en la ley. Consulta el artículo 10 de la LAU para verificar los tiempos aplicables en cada caso. Esto evitará malentendidos y problemas legales en el futuro.
3. Redacción de la notificación
Ya sea para manifestar la intención de no renovar el contrato o simplemente para confirmar la prórroga, es recomendable hacerlo por escrito. Este documento debe incluir la identificación de las partes, el detalle del contrato vigente y la intención específica respecto al futuro del acuerdo de arrendamiento.
4. Registro por escrito o comunicación fehaciente
Siempre es prudente realizar la comunicación mediante medios fehacientes, como burofax o correo electrónico con acuse de recibo, de modo que quede un registro oficial de las intenciones de las partes implicadas.
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¿Qué sucede si las partes no alcanzan un acuerdo?
En algunas ocasiones, los inquilinos o propietarios pueden tener discrepancias respecto a la prórroga del contrato. Si esto ocurre, es esencial buscar asesoramiento legal especializado para resolver el conflicto dentro del marco legal establecido. La Ley establece procedimientos para resolver este tipo de situaciones, y contar con profesionales experimentados puede ser decisivo para evitar litigios innecesarios.
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