El principio de fe pública registral es uno de los pilares fundamentales del Derecho Inmobiliario y Registral en España, cuya finalidad es garantizar la protección jurídica de terceros adquirentes de buena fe en procesos relacionados con la adquisición de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad. Este principio nace de la Ley Hipotecaria de 1946, concretamente en su artículo 34, y se constituye como una forma de salvaguardar la seguridad jurídica y consolidar la confianza en el sistema registral español.
- Protección al tercero registral: Garantiza que quien adquiere derechos conforme al Registro tiene su posición jurídica protegida frente a inconsistencias no registradas.
- Publicidad registral: Los asientos registrales se presumen ciertos y públicos, permitiendo que cualquier interesado confíe en su contenido.
- Fe en el contenido registral: Los datos inscritos generan confianza jurídica, asumiendo su veracidad e impidiendo reclamaciones contrarias no reflejadas.
- Inoponibilidad de lo no inscrito: Los derechos no registrados no afectan a terceros que actúan basándose en el Registro.
- Seguridad jurídica: Proporciona estabilidad a las transacciones inmobiliarias, evitando conflictos por posibles errores o desconocimiento de circunstancias no registradas.
- Ineficacia del fraude: Protege frente a transacciones fraudulentas cuando el adquirente actúa de buena fe confiando en el Registro.
¿Qué establece el principio de fe pública registral?
El principio de fe pública registral estipula que, si una persona adquiere un derecho real de un titular que aparece inscrito en el Registro de la Propiedad, esa adquisición queda protegida aunque posteriormente se declare la nulidad del derecho del transmitente. La protección está condicionada a la ausencia de causas de nulidad del derecho en el propio Registro y a la buena fe del adquirente.
Esta figura jurídica tiene como objetivo principal garantizar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, asegurando que los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad gozan de presunción de veracidad frente a terceros. De esta forma, el adquirente queda respaldado incluso si emergen irregularidades posteriormente, siempre que estas no fueran conocidas al momento de la adquisición.
Requisitos para la protección según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria
Para que opere el principio de fe pública registral, es imprescindible que se cumplan los presupuestos establecidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria:
- El adquirente debe actuar con buena fe, confiando en la información ofrecida por el Registro.
- La adquisición debe realizarse a título oneroso, es decir, mediante una contraprestación económica.
- Debe tratarse de la adquisición válida de un derecho real.
- El transmitente debe figurar en el Registro con las facultades de disposición necesarias para transmitir el derecho.
- El derecho adquirido debe inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad.
- No debe haber prueba que indique que el adquirente conocía la inexactitud de los datos del Registro.
- Las causas de nulidad o resolución del derecho del transmitente no deben constar inscritas en el Registro.
En ausencia de alguno de estos requisitos, el principio de fe pública registral no será aplicado, dejando desprotegido al adquirente.
Limitaciones y excepciones del principio de fe pública registral
A pesar de su importancia, este principio no tiene un alcance absoluto. Existen casos en los que el legislador ha limitado la protección al tercero adquirente de buena fe, como, por ejemplo:
- La inmatriculación de fincas regulada en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria. En estas situaciones, el principio de fe pública registral solo comienza a operar tras dos años desde la inmatriculación.
- En los arrendamientos de vivienda, contemplados en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el adquirente debe respetar los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento vigente durante los primeros cinco años (o siete si el arrendador es una persona jurídica).
- Las menciones relativas a derechos susceptibles de inscripción separada, conforme al artículo 29 de la Ley Hipotecaria.
- Las hipotecas legales a favor de la Administración Pública destinadas a garantizar el cobro de impuestos o contribuciones, según el artículo 194 de la Ley Hipotecaria.
Además, no están protegidos por este principio los datos de cabida, linderos y características físicas de las fincas, las limitaciones legales del derecho de propiedad ni ciertos derechos personales no inscritos.
Diferencias entre la fe pública registral y la publicidad registral
Es habitual que el principio de fe pública registral sea confundido con el principio de publicidad registral. Sin embargo, sus efectos son notablemente diferentes:
- El principio de publicidad registral establece que los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad generan una presunción de exactitud, pero esta puede ser destruida por prueba en contrario.
- El principio de fe pública registral, en cambio, otorga una presunción iuris et de iure a los derechos adquiridos por terceros de buena fe, lo que significa que no puede ser desvirtuada mediante prueba contraria en situaciones específicas.
Por tanto, la fe pública registral aporta una protección más robusta, permitiendo que prevalezca lo inscrito en el Registro frente a la realidad extrarregistral.
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