Una orden de demolición es una resolución administrativa que tiene como finalidad corregir irregularidades urbanísticas, restaurar el ordenamiento jurídico y salvaguardar intereses públicos como la sostenibilidad y la protección del medio ambiente. Surge como consecuencia de infracciones urbanísticas graves, cuando una construcción no dispone de la licencia requerida, no se ajusta a la misma o infringe leyes y normativas en materia de planificación y uso del suelo.
Para aquellas personas que reciben una orden de demolición, este escenario puede ser complejo y generar múltiples dudas legales. Por ello, resulta de vital importancia contar con asistencia profesional para entender el alcance de la orden y las posibles acciones legales a tomar. En Consultame.net, podrás contactar con abogados especializados en derecho urbanístico que te ayudarán a abordar estas situaciones de forma profesional y eficaz.
¿Qué es una orden de demolición y en qué casos se aplica?
La orden de demolición es una medida coercitiva emitida generalmente por la Administración con el objetivo de restaurar la legalidad urbanística cuando una construcción incumple las normativas aplicables. Esta medida tiene carácter obligatorio y es aplicable en distintos supuestos, como, por ejemplo:
- Construcciones en suelo no urbanizable o protegido.
- Edificaciones que vulneren los Planes Generales de Ordenación Urbanística o Intermunicipal.
- Actuaciones realizadas sin licencia urbanística o en contradicción con lo autorizado por la misma.
- Construcciones que contravengan normas medioambientales o invadan espacios protegidos, como Zonas Verdes y la Zona de Influencia del Litoral.
- Casos en los que se anule una licencia urbanística otorgada de forma irregular.
Se trata de una medida con la que las autoridades buscan mantener el equilibrio del desarrollo urbanístico de una localidad, protegiendo tanto el interés público como los recursos naturales afectados.
Normativa aplicable a las órdenes de demolición
La regulación de las órdenes de demolición y la restauración de la legalidad urbanística está presente en la legislación estatal y en las leyes urbanísticas autonómicas. A nivel nacional destaca la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), que establece, entre otros aspectos, los criterios para proteger el suelo frente a usos ilegales y garantiza la actuación de la Administración en defensa del interés público.
Por su parte, las Comunidades Autónomas tienen normativas específicas que desarrollan estas disposiciones, incluyendo plazos y procedimientos concretos. Por ejemplo, en algunas regiones, el plazo para restituir la legalidad mediante una orden de demolición puede extenderse hasta ocho años, dependiendo del caso y de la gravedad de la infracción.
Impacto de la orden de demolición para los nuevos propietarios
Uno de los principales conflictos que pueden surgir en torno a las órdenes de demolición afecta a las personas que adquieren inmuebles sin conocer que estos están afectados por un procedimiento sancionador. Según la normativa, la orden de demolición tiene un carácter real, lo que significa que recae sobre la construcción ilegal, independientemente de quién sea el propietario del inmueble en el momento de la ejecución.
Por tanto, los nuevos propietarios no quedan exonerados de la responsabilidad de cumplir con la demolición. Sin embargo, tienen el derecho a reclamar contra la Administración por supuestas irregularidades en la supervisión en el otorgamiento de licencias y la correspondiente responsabilidad patrimonial. Este tipo de reclamaciones requieren un análisis exhaustivo de la situación que solo un abogado especializado puede realizar con garantía.
Factores a considerar en la ejecución de una orden de demolición
La jurisprudencia española ha establecido diversos factores que deben ser evaluados al ejecutar una orden de demolición, entre ellos:
- Gravedad de la infracción urbanística: Las infracciones discretas y subsanables podrían ser objeto de medidas menos drásticas.
- Finalidad del inmueble: Alegar el derecho a vivienda no exime a los responsables de cumplir con la normativa.
- Inacción administrativa: Los tribunales suelen rechazar alegaciones basadas en la falta de actuación previa de los organismos competentes para justificar la preservación de una obra ilegal.
Asimismo, los jueces suelen tener en cuenta el posible impacto social de la ejecución de la demolición y los derechos de terceros adquirentes de buena fe al emitir sus decisiones.
¿Qué hacer si recibes una orden de demolición?
Si has recibido notificación de una orden de demolición, es fundamental actuar con celeridad para evitar complicaciones adicionales. El primer paso es contactar a un abogado experto en derecho urbanístico para que evalúe la resolución y solicite los recursos administrativos o judiciales necesarios para tu caso.
En algunos casos, es posible reclamar medidas alternativas, como la subsanación de irregularidades, especialmente cuando estas no representan un grave perjuicio para el orden público urbanístico. Por ello, contar con un análisis legal especializado puede marcar la diferencia a la hora de proteger tus derechos.
La legislación establece una estructura normativa firme para afrontar estas situaciones, y aunque los procedimientos pueden parecer complejos, la correcta intervención jurídica, en muchos casos, puede mitigar el impacto de este tipo de decisiones administrativas. En Consultame.net encontrarás toda la información necesaria y acceso a profesionales capacitados para que tengas el mejor respaldo posible frente a estos procedimientos legales.