La relación entre arrendador e inquilino está regulada en España principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, no todas las situaciones relacionadas con los alquileres son armoniosas, y en ciertos casos, puede surgir la necesidad de poner fin al contrato mediante un procedimiento judicial de desahucio. Si quieres conocer en detalle por qué motivos se puede desahuciar a un inquilino, en este artículo vamos a analizar todos los supuestos recogidos por la normativa vigente en España.
¿Qué es el desahucio y en qué consiste?
El desahucio es el procedimiento judicial mediante el cual el arrendador recupera la posesión de un inmueble alquilado, cuando el inquilino incumple las condiciones del contrato de arrendamiento. Este proceso está regulado, entre otras normativas, por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el Código Civil y especialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Los motivos para iniciar un desahucio están basados en el incumplimiento de las cláusulas contractuales o legales. A continuación, detallaremos las principales causas reconocidas en el ordenamiento jurídico español que habilitan este procedimiento.
Motivos legales para desahuciar a un inquilino
1. Impago de la renta u otras cantidades asimiladas
El artículo 27 de la LAU establece que el arrendador puede resolver el contrato si el inquilino no paga la renta acordada o cualquier otra cantidad pactada en el contrato (por ejemplo, suministros o gastos de comunidad que sean responsabilidad del arrendatario). Este es el motivo más común para iniciar un procedimiento de desahucio.
2. Expiración del plazo del contrato
Cuando el contrato de alquiler finaliza y el inquilino no abandona voluntariamente el inmueble, el arrendador tiene derecho a interponer un procedimiento de desahucio, incluso si el pago del alquiler ha sido puntual. Esto es especialmente importante cuando no se acuerda una renovación del contrato o una tácita reconducción en los términos contractuales originales.
3. Impago de la fianza
El artículo 36 de la LAU obliga al arrendatario a entregar una fianza al inicio de la relación contractual. Si el inquilino no cumple con esta obligación de pago, el arrendador puede resolver el contrato y solicitar el desahucio por vía judicial.
4. Realización de daños en el inmueble o modificaciones no autorizadas
Otro motivo justificado para el desahucio es que el inquilino provoque daños en la vivienda que excedan del uso normal y correcto del inmueble, o bien que realice obras o modificaciones sin la autorización expresa del arrendador (artículo 27 de la LAU).
5. Actividades molestas, peligrosas o ilícitas
El uso del inmueble para realizar actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas es otra causa recogida en la legislación para resolver el contrato de arrendamiento. Esto incluye situaciones en las que se generen molestias severas para los vecinos o se utilice la vivienda para fines ilegales.
6. Subarriendo no autorizado
En los contratos de alquiler de uso de vivienda, subarrendar la totalidad o parte del inmueble sin el consentimiento explícito del arrendador constituye un motivo para el desahucio. Esta limitación está establecida en el artículo 27 de la LAU.
7. Uso indebido del inmueble
Si el inquilino destina la vivienda a un uso distinto al de servir de residencia, el arrendador puede ejercer acciones legales para recuperar la posesión del inmueble. Este escenario puede presentarse, por ejemplo, cuando el inmueble se utiliza como local de negocio sin autorización.
Procedimiento judicial de desahucio
Una vez identificado el motivo para desahuciar al inquilino, el arrendador debe iniciar un procedimiento judicial de desahucio. Este proceso sigue un protocolo definido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el cual comprende los siguientes pasos principales:
- Envío de un requerimiento fehaciente: Antes de interponer la demanda, el arrendador debe notificar al inquilino que está incumpliendo el contrato y requerirle que solucione la situación (por ejemplo, mediante el pago de la deuda).
- Interposición de la demanda: Si el requerimiento no es atendido, el arrendador podrá iniciar el procedimiento judicial presentando una demanda. En este punto, es imprescindible que el arrendador cuente con asesoramiento legal adecuado.
- Vista judicial: Si el inquilino se opone al desahucio, se celebrará una vista en la que ambas partes expondrán sus argumentos ante el juez.
- Lanzamiento: Si la resolución judicial es favorable al arrendador, se procederá al lanzamiento, es decir, a desalojar al inquilino del inmueble.
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