Los gastos de comunidad constituyen una de las obligaciones económicas fundamentales dentro de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Se trata de los costes derivados del mantenimiento y correcto funcionamiento de los elementos comunes del edificio. Estos cargos deben ser atendidos según lo estipulado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, más conocida como Ley de Propiedad Horizontal (LPH). No abonar estas cuotas puede dar lugar a sanciones, conflictos vecinales y procesos judiciales, por lo que es esencial comprender en qué consisten los gastos de comunidad y cómo se gestionan.
¿Qué son los gastos de comunidad?
Los gastos de comunidad son los costes comunes generados en una comunidad de propietarios para el mantenimiento de los elementos comunes del edificio, tales como portal, escaleras, sistemas de iluminación o jardines, entre otros. Son gastos colectivos que no pueden atribuirse a una sola unidad de propiedad. Esta obligatoriedad de mantenimiento y pago está prevista en el artículo 9 de la LPH.
Según este artículo, todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación, salvo que se exprese lo contrario en el título constitutivo del edificio o mediante acuerdo adoptado por los copropietarios en junta.
Tipos de gastos de comunidad
Dentro de una comunidad de propietarios, los gastos pueden clasificarse en dos grandes categorías según su naturaleza y finalidad: gastos ordinarios y gastos extraordinarios.
Gastos de comunidad ordinarios
Son aquellos destinados al mantenimiento y operatividad diaria del edificio. Entre los más comunes se encuentran:
- Mantenimiento de infraestructuras y equipamientos: Limpieza, reparación de zonas comunes, mantenimiento del ascensor, iluminación del portal o electricidad de áreas comunes.
- Suministros: Gastos como el agua y la electricidad de los espacios de uso colectivo.
- Contratación de servicios: Contratos de personal como porteros, limpiadores, jardineros o administradores de fincas.
- Aportaciones al fondo de reserva: Según el artículo 9.1.f de la LPH, cada comunidad está obligada a crear un fondo de reserva equivalente al menos al 10% de su presupuesto ordinario.
Gastos de comunidad extraordinarios
Los gastos extraordinarios son aquellos derivados de mejoras, reparaciones o inversiones poco frecuentes en los elementos comunes. Algunos ejemplos incluyen:
- Reparaciones estructurales importantes, como el refuerzo de fachadas o cubiertas.
- Proyectos de mejora energética, como la instalación de paneles solares.
- Obras de accesibilidad, como la instalación de rampas o plataformas para personas con movilidad reducida.
Estos gastos suelen cubrirse mediante derramas extraordinarias, que se acuerdan en junta de propietarios y se distribuyen conforme a la cuota de participación de cada vecino.
¿Cómo se distribuyen los gastos de comunidad?
El sistema general de reparto de los gastos de comunidad se regula por el artículo 3 de la LPH. Este dispone que los costes se distribuyen conforme a la cuota de participación que se asigna a cada propietario en función de criterios como la superficie del inmueble, su ubicación o el uso esperado de los elementos comunes.
Sin embargo, existe la posibilidad de que una vivienda no participe en determinados gastos si no se ve afectada por un elemento común. Por ejemplo, los bajos de un edificio podrían quedar exonerados de contribuir al mantenimiento del ascensor, siempre y cuando así conste en el título constitutivo o sea aprobado en junta de propietarios.
¿Quién debe asumir los gastos de comunidad en caso de alquiler o usufructo?
Cuando una propiedad está arrendada o gravada con un usufructo, la LPH establece que el responsable directo del pago de los gastos de comunidad sigue siendo el propietario. No obstante, es posible pactar entre las partes que ciertos cargos, como las cuotas ordinarias, sean asumidos por el inquilino, mientras que el dueño del inmueble se responsabilice de los costes extraordinarios.
Estos acuerdos deben incluirse de forma clara en el contrato de arrendamiento para evitar malentendidos o reclamaciones legales posteriores.
Consecuencias del impago de los gastos de comunidad
El incumplimiento de la obligación de contribuir a los gastos de comunidad tiene consecuencias significativas, previstas en el artículo 15 de la LPH:
- Intereses moratorios: Desde el momento en que las cuotas deben ser abonadas, el propietario moroso acumula intereses, que pueden ser superiores a los intereses legales si así se acuerda en junta.
- Restricciones en la comunidad: El propietario deudor puede ser privado del uso de instalaciones comunes no esenciales, como piscina o gimnasio, mientras mantenga la deuda.
- Juicio monitorio: La comunidad tiene derecho a iniciar un procedimiento monitorio para reclamar judicialmente las cantidades adeudadas de forma rápida y eficaz.
- Pérdida de derechos de voto: El propietario con deudas no podrá votar los acuerdos de la junta, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o consignado el pago de manera notarial o judicial.
En definitiva, la correcta gestión de los gastos de comunidad requiere claridad y transparencia en su distribución, así como el cumplimiento de las normativas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Si necesitas asesoramiento personalizado sobre este tema o quieres conocer cómo proceder frente a una controversia en tu comunidad, en Consultame.net puedes contactar con abogados especializados en derecho inmobiliario que te ofrecerán soluciones adaptadas a tus necesidades.