Una de las dudas más comunes que surge tanto para propietarios como para arrendatarios es si es legal cobrar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) al inquilino dentro de un contrato de alquiler. Este interrogante no solo implica cuestiones económicas, sino también aspectos legales regulados por varias normativas españolas. A continuación, analizamos en detalle la legislación que regula esta práctica y las posibilidades que existen para llevarla a cabo siguiendo la normativa vigente.
¿Quién está obligado al pago del IBI según la normativa española?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) está regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En su artículo 61, se establece claramente que el sujeto pasivo del impuesto es el propietario del inmueble. Es decir, la responsabilidad original de pagar el IBI recae exclusivamente sobre el titular del bien inmueble.
Este impuesto, que es gestionado por los ayuntamientos, grava la titularidad de bienes inmuebles de naturaleza urbana, rústica y de características especiales. Por tanto, en términos generales, y salvo que exista un acuerdo expreso dictado en contrato, el propietario es quien debe liquidar esta obligación tributaria.
¿Puede pactarse en el contrato de alquiler que el inquilino pague el IBI?
A pesar de lo establecido en el artículo 61 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 20.1, abre la posibilidad de que arrendador y arrendatario acuerden que ciertos gastos sean asumidos por el inquilino. Entre estos gastos se incluyen los tributos, siempre que estos no se puedan individualizar para la vivienda concreta que se arrienda, dentro del concepto de «gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble». Esto significa que, previa negociación, el IBI podría ser cargado al arrendatario si ambas partes lo acuerdan de forma expresa.
El pacto relativo al pago del IBI debe reflejarse de manera clara y sin ambigüedades en el contrato de arrendamiento. Además, según la LAU, resulta imprescindible que el propietario notifique previamente al inquilino las condiciones y montos que implican estos gastos extras, para evitar posibles conflictos legales posteriores.
¿Es habitual esta práctica en contratos de arrendamiento?
La práctica de incluir el IBI como gasto a cargo del inquilino no es uniforme en el mercado de arrendamientos. En el caso de los alquileres para uso distinto del de vivienda, como los locales comerciales, suele ser más común que se pacte este tipo de cláusulas sobre el pago del IBI. Sin embargo, en los alquileres destinados al uso de vivienda habitual, este acuerdo puede ser menos frecuente debido a la regulación más estricta en favor de la protección del arrendatario.
En cualquier caso, es fundamental que las partes tengan en cuenta que, si el contrato no especifica nada al respecto, el IBI no podrá, bajo ningún supuesto, ser exigido al inquilino y será el propietario quien deberá cumplir con dicha obligación tributaria como sujeto pasivo.
Aspectos clave para incluir el IBI en un contrato de alquiler
Si ambas partes acuerdan que el inquilino asuma el pago del IBI, es esencial que dicho pacto sea debidamente detallado en el contrato. Para ello, se deben observar los siguientes aspectos:
- Carácter expreso del acuerdo: El acuerdo deberá figurar de forma explícita en el contrato, especificando que el inquilino asumirá el pago del IBI. No es válido asumir este concepto de manera tácita o verbal.
- Determinar el importe: Es recomendable detallar el importe anual del IBI en vigor o especificar un mecanismo claro para su determinación y revisión a lo largo del periodo de duración del contrato.
- Prueba documental: Siempre es recomendable aportar una copia del último recibo del IBI junto al contrato de alquiler para garantizar la transparencia del acuerdo.
- Limitaciones en alquiler de vivienda: En arrendamientos de vivienda habitual regidos por la LAU, hay que tener en cuenta las limitaciones generales que protegen al arrendatario frente a abusos.
¿Qué sucede si el contrato omite la cláusula relativa al IBI?
Cuando en el contrato de arrendamiento no se incluye un apartado específico que indique que el inquilino debe asumir el pago del IBI, automáticamente el propietario seguirá siendo el único responsable de su abono. El propietario no podrá exigir al arrendatario el pago del impuesto. Ante una posible controversia entre las partes, sería posible recurrir a especialistas legales para interpretar las cláusulas contenidas en el contrato.
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