Cuando nos adentramos en el ámbito de los contratos en el derecho español, es común encontrar la figura de las «arras». Sin embargo, no todas las arras son iguales y, dependiendo de su finalidad, se dividen en penitenciales, confirmatorias o, incluso, arras penales. Este artículo está diseñado para esclarecer una de las dudas más habituales entre compradores y vendedores: ¿Cuál es la diferencia entre las arras penitenciales y confirmatorias?. Aunque ambas tienen su base legal en el Código Civil, cumplen funciones y conllevan implicaciones distintas en caso de incumplimiento del contrato.
Comprendiendo el concepto de arras
Antes de analizar las diferencias entre las arras penitenciales y confirmatorias, es fundamental entender qué son las arras en términos generales. Se trata de una cantidad de dinero que una parte entrega como garantía al celebrar un contrato, especialmente común en compraventas de bienes inmuebles. Su finalidad puede variar dependiendo del tipo de arras acordado entre ambas partes. Esto hace que sea fundamental que tanto compradores como vendedores conozcan qué implicaciones tienen en el contrato que están negociando.
Base legal de las arras según el Código Civil
El marco normativo aplicable a las arras en España se encuentra recogido en el artículo 1.454 del Código Civil. Este establece que, en la formalización del contrato, una de las partes puede dar algo en señal, y tendrá el efecto de confirmar el acuerdo o permitir su resolución. Aunque el Código Civil no menciona directamente las distintas modalidades de arras (penitenciales o confirmatorias), su regulación depende de la voluntad de las partes plasmada por escrito en el contrato.
¿Qué son las arras confirmatorias?
Las arras confirmatorias son aquellas que sirven como prueba de que se ha alcanzado un acuerdo entre las partes para llevar a cabo un determinado contrato. En este caso, el importe entregado como arras se considera un anticipo del precio total del bien o servicio, que se descontará del precio final cuando este sea satisfecho por completo.
Su propósito principal es afianzar el contrato, lo que significa que las partes están obligadas a cumplir con lo pactado. En caso de incumplimiento, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato o, si lo prefiere, reclamar los daños y perjuicios que le haya causado el incumplimiento.
En el contexto de las arras confirmatorias, ni el comprador ni el vendedor tienen derecho a desistir del contrato de manera unilateral. El incumplimiento generará posibles consecuencias legales que, dependiendo de la gravedad, podrían resolverse en tribunales.
¿Qué son las arras penitenciales?
Las arras penitenciales, a diferencia de las confirmatorias, otorgan a las partes la posibilidad de desistir, unilateralmente, del contrato sin necesidad de justificar su decisión. Este derecho de desistimiento tiene consecuencias económicas: si es el comprador quien se retira, pierde la cantidad entregada como arras; si es el vendedor quien incumple, estará obligado a devolver el doble de la cantidad recibida. Esta regulación específica está contemplada en el citado artículo 1.454 del Código Civil.
Por tanto, las arras penitenciales funcionan como una vía de escape para cualquiera de las partes en caso de que surjan obstáculos imprevistos o si reconsideran su decisión. De esta manera, ambas partes conocen las consecuencias de su desistimiento de antemano, lo que aporta mayor previsibilidad y asegura cierto grado de protección financiera.
Diferencias clave entre arras penitenciales y confirmatorias
Aunque ambas son herramientas empleadas en contratos, las diferencias entre las arras penitenciales y confirmatorias son notables, tanto en su función como en sus consecuencias:
- Finalidad: Las arras confirmatorias refuerzan un contrato como compromiso firme, mientras que las penitenciales permiten el desistimiento.
- Consecuencias de incumplimiento: En las confirmatorias, la parte perjudicada puede reclamar el cumplimiento o indemnización de daños. Contrariamente, en las penitenciales el desistimiento supone solo la pérdida o devolución del doble de las cantidades entregadas como arras.
- Desistimiento: Las arras confirmatorias no contemplan la posibilidad de desistir, mientras que las penitenciales incluyen esta opción para ambas partes.
Cómo proteger tus intereses al negociar un contrato con arras
La correcta redacción de un contrato con arras y la elección del tipo de estas son aspectos críticos en cualquier proceso de compraventa, especialmente cuando se trata de bienes inmuebles. Por ello, es fundamental contar con la asesoría de un abogado especializado para garantizar que el contrato refleje tu voluntad y contemple tus derechos. En Consultame.net, puedes contactar con abogados expertos en derecho inmobiliario que te guiarán durante todo el proceso y resolverán cualquier duda que tengas.
Recuerda que cada negociación es única, por lo que la elección entre arras confirmatorias o penitenciales debe ser analizada detenidamente según las circunstancias específicas del contrato y el nivel de riesgo que estés dispuesto a asumir.