Cuando se trata de un contrato de arras, es importante tener claro qué tipo de arras se están pactando: penales o penitenciales. Estos conceptos legales son particularmente relevantes en el marco de la compraventa de bienes inmuebles, ya que afectan sustancialmente los derechos y las obligaciones de las partes involucradas. Desde Consultame.net, te explicamos de manera detallada las principales diferencias entre las arras penales y las arras penitenciales para que puedas comprender su implicación jurídica y tomar decisiones de manera adecuada.
¿Qué son las arras en un contrato?
En los contratos de arras, una de las partes entrega una cantidad de dinero a la otra como garantía de un futuro cumplimiento del contrato principal. Este acuerdo, regulado en el Código Civil español, establece ciertas condiciones y obligaciones para ambas partes. Aunque muchas veces se utilizan como anticipo del precio final de la compraventa, las arras pueden tener distintas finalidades según el tipo pactado.
Existen principalmente tres clases de arras en un contrato: confirmatorias, penales y penitenciales. En este caso, profundizaremos en las diferencias entre las penales y las penitenciales, ya que son las más relevantes cuando el objetivo es garantizar la ejecución o habilitar una salida del contrato.
Definición de las arras penales
Las arras penales son un mecanismo que tiene como objetivo reforzar el cumplimiento del contrato, estableciendo una sanción económica si una de las partes incumple los términos acordados. Es decir, si la parte que incumple es el comprador, deberá perder la cantidad entregada en arras; por el contrario, si es el vendedor quien incumple, estará obligado a devolver el doble de la cantidad recibida.
Este tipo de arras se encuentra dentro del ámbito de las denominadas cláusulas penales, reguladas en el artículo 1152 del Código Civil, lo que permite que las partes establezcan libremente su naturaleza como penalización para disuadir el incumplimiento, además de prever una indemnización por los daños ocasionados.
Características principales de las arras penales
- Son una herramienta sancionadora ante el incumplimiento contractual.
- Ambas partes tienen una responsabilidad económica si no respetan el contrato (pago o devolución de una cantidad).
- No permiten el desistimiento del contrato sin afrontar las consecuencias económicas estipuladas.
Definición de las arras penitenciales
Por otro lado, las arras penitenciales son una modalidad de arras que sirve como una forma de rescindir unilateralmente el contrato de compraventa. Estas arras están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, que establece que el comprador perderá la cantidad entregada si decide desistir, mientras que el vendedor deberá devolver el doble de la suma recibida si es él quien se arrepiente.
En este caso, las arras penitenciales otorgan a ambas partes la posibilidad de desistir del contrato sin necesidad de cumplirlo, cumpliendo eso sí con la sanción económica correspondiente. Es una figura que suele utilizarse para proporcionar mayor flexibilidad en una negociación.
Características principales de las arras penitenciales
- Permiten el desistimiento unilateral del contrato.
- El comprador pierde la suma entregada si desiste, mientras que el vendedor debe devolver el doble si incumple.
- Proporcionan mayor flexibilidad, pero conlleva consecuencias económicas para la parte que decide no cumplir.
Diferencias clave entre las arras penales y penitenciales
Aunque las arras penales y penitenciales tienen ciertos puntos en común, como la garantía económica y su uso en contratos de compraventa, sus diferencias radican principalmente en el propósito y las consecuencias jurídicas que conllevan. A continuación, se destacan las principales disparidades:
| Aspecto | Arras Penales | Arras Penitenciales |
|---|---|---|
| Finalidad principal | Garantizar el cumplimiento del contrato y sancionar el incumplimiento. | Permitir el desistimiento del contrato a cambio de una penalización económica. |
| Desistimiento unilateral | No es posible sin asumir responsabilidad por incumplimiento. | Es posible, pero se pierde el dinero entregado o se devuelve duplicado. |
| Marco normativo | Cláusulas penales (artículo 1152 del Código Civil). | Artículo 1454 del Código Civil. |
En función de las necesidades y expectativas de las partes, optar por unas u otras arras puede marcar una gran diferencia en el desarrollo y resolución de la compraventa. Si tienes dudas sobre cómo incorporar estas cláusulas a tu contrato de manera que se adapten a tus intereses, no dudes en consultar con un abogado especializado. En Consultame.net, contamos con profesionales expertos en derecho inmobiliario dispuestos a asesorarte para que tus contratos sean claros y seguros.