La derrama es una cuota extraordinaria que los propietarios de una comunidad deben abonar cuando se genera un gasto no incluido originalmente en el presupuesto anual de la comunidad de vecinos. Su establecimiento suele ser objeto de debate y aprobación en la Junta de Propietarios, siguiendo lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal, que regula estas situaciones en España.
En ocasiones, entender los detalles relativos a las derramas y sus implicaciones puede ser complicado para muchos propietarios. Por ello, desde Consultame.net, ponemos a disposición asesoramiento especializado en esta materia para resolver las dudas legales relacionadas y garantizar una adecuada protección de tus derechos como propietario.
- Asignación de recursos: La derrama implica distribuir gastos o beneficios entre un grupo, según criterios predefinidos como cuotas o proporciones.
- Responsabilidad compartida: Los miembros de la comunidad o grupo asumen pagos conjuntos para cubrir necesidades comunes, como mantenimiento o emergencias.
- Frecuencia puntual: Suelen ser de carácter extraordinario, activándose solo cuando ocurre una necesidad inesperada que no está cubierta en presupuestos regulares.
- Contexto legal: Habitual en entornos de comunidades de propietarios o asociaciones, respaldada por normativas o reglamentos claros.
- Equidad en el reparto: La distribución de la derrama se ajusta a criterios de proporcionalidad, buscando balancear las aportaciones según unidades o participación.
- Previa aprobación: Decisiones sobre derramas requieren generalmente acuerdos previos en asambleas o reuniones, garantizando consenso entre los participantes.
¿Qué es una derrama y cuándo se genera?
Dentro de una comunidad de vecinos, existen gastos ordinarios que corresponden al mantenimiento habitual del edificio y que suelen distribuirse entre los propietarios en función de su cuota de participación. Sin embargo, cuando surgen necesidades económicas cuyo coste no estaba contemplado en los presupuestos aprobados, se hace necesario recurrir a una derrama para cubrir dichos gastos.
La derrama se define como una contribución extraordinaria aprobada en Junta General de Propietarios y destinada a sufragar gastos como reparaciones, obras de mejora u otras necesidades específicas de la comunidad.
Ejemplos habituales de derramas
Algunas de las causas más comunes que pueden dar lugar a la imposición de esta cuota extraordinaria incluyen:
- Reparaciones esenciales: Roturas de tuberías generales, grietas estructurales en el edificio o problemas con elementos comunes como ascensores.
- Obras de mejora: Instalación de sistemas de eficiencia energética, aislamiento térmico o paneles solares.
- Eliminación de barreras arquitectónicas: Adecuación de accesos para personas con movilidad reducida.
- Gastos judiciales: Reclamación de impagos de propietarios morosos o litigios relacionados con la comunidad.
¿Cómo se aprueba una derrama en la comunidad de vecinos?
El procedimiento para aprobar una derrama se encuentra regulado por la Ley de Propiedad Horizontal. Cualquier gasto extraordinario debe ser tratado en una Junta General, la cual puede ser ordinaria o extraordinaria dependiendo de la urgencia de la situación. Durante la reunión, los propietarios serán informados del motivo de la derrama, del importe previsto y del plazo en el que deberá abonarse.
Para que la aprobación de la derrama sea válida, se exige el cumplimiento de los requisitos de mayoría establecidos en el artículo 17 de la misma ley:
- Mayoría simple: Cuando se trata de gastos relacionados con el mantenimiento y conservación del edificio.
- Unanimidad: Para obras de carácter no obligatorio u otras mejoras que no sean necesarias para la habitabilidad o seguridad del inmueble.
Pago de la derrama: ¿Quién está obligado a pagar?
La derrama, una vez aprobada conforme a la normativa, adquiere carácter vinculante para todos los propietarios de la comunidad. El importe a pagar por cada propietario se calcula de acuerdo con la cuota de participación asignada en las escrituras de la propiedad y registrada de forma oficial en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, existen ciertas excepciones respecto a la obligatoriedad en el pago:
- Obras orientadas a la mejora y no esenciales para la habitabilidad, cuyo coste supere tres mensualidades ordinarias.
- Proyectos o reformas que no hayan sido aprobados conforme al procedimiento legal.
¿Qué sucede si no se paga la derrama?
El propietario que se niegue a cumplir con el pago de una derrama aprobada se convierte automáticamente en moroso. Las deudas pendientes estarán sujetas a un proceso de reclamación judicial por parte de la comunidad y pueden incluso acarrear intereses de demora.
En casos extremos, la Junta de Propietarios puede iniciar un procedimiento monitorio o un juicio ordinario para exigir el abono de las cantidades adeudadas. Es importante que los propietarios sean conscientes de que las resoluciones judiciales en este ámbito suelen ser favorables para las comunidades, si estas respetaron los pasos legales requeridos en la aprobación de la derrama.
Impugnación de una derrama
Los propietarios tienen el derecho de impugnar las derramas si consideran que el acuerdo se ha adoptado de manera irregular o vulnera sus derechos. Según el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, son motivos para la impugnación:
- El acuerdo no ha logrado la mayoría necesaria para su aprobación.
- El gasto es contrario al reglamento interno o a la legislación aplicable.
- Graves perjuicios económicos o sociales para uno o varios propietarios.
Para llevar a cabo este proceso, es indispensable haber votado en contra o no haber asistido a la Junta en cuestión. Se dispone de un plazo de 3 meses desde la adopción del acuerdo si la impugnación se basa en motivos formales, o de 1 año si es por motivos contrarios a la ley.
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Aspectos a considerar al comprar una propiedad con derramas pendientes
Al adquirir una vivienda dentro de una comunidad de propietarios, es fundamental verificar si existen derramas o deudas por parte del anterior titular. Es posible solicitar a la comunidad de vecinos un certificado del estado de deudas para evaluar posibles cargas. Según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador responde únicamente de aquellas deudas generadas en los ejercicios corrientes y en el anterior, salvo que se acuerde otra condición en el contrato de compraventa.
Gestionar adecuadamente una derrama, ya sea como propietario actual o como comprador de una vivienda, requiere conocimiento de las normativas en vigor y de las obligaciones legales que estas imponen. Si tienes dudas sobre la correcta interpretación de la ley en materia de propiedad horizontal, en Consultame.net podemos ayudarte a resolverlas y a actuar de manera efectiva para proteger tus intereses en la comunidad de propietarios.