Una construcción fuera de ordenación es aquella que, aunque en su origen pudo haberse levantado cumpliendo con las normativas legales vigentes en ese momento, con el tiempo se ve afectada por cambios en la normativa urbanística, quedando fuera de la legalidad actual. Asimismo, también se engloba en esta situación las edificaciones que fueron construidas inicialmente sin licencia o que, aun disponiéndola, sus características no cumplen con las especificaciones establecidas, ya sea por exceso u omisión en aspectos esenciales.
La situación de «fuera de ordenación» conlleva limitaciones en el uso de la propiedad, incluyendo restricciones para realizar reformas, ampliaciones o enajenaciones sin cumplir con los procedimientos que estipula la normativa. Este tema, de gran importancia en materia urbanística, está regulado tanto a nivel estatal como autonómico, lo que añade una complejidad adicional para propietarios, inversores y gestores de proyectos. Por ello, en casos de esta naturaleza, contar con el asesoramiento especializado de abogados en derecho urbanístico resulta determinante. En Consultame.net, encontrarás expertos que podrán guiarte en cada paso.
- Situación jurídica especial: Las construcciones fuera de ordenación no cumplen con el planeamiento urbanístico actual, pero permiten su uso hasta que resulten impracticables o se demuelan por deterioro.
- Limitaciones en obras: Estas edificaciones están restringidas a reparaciones menores y el mantenimiento esencial, sin poder realizar ampliaciones ni modificaciones estructurales relevantes.
- Usos permitidos: Se permite el uso continuo de la edificación tal y como está, pero no se puede cambiar o intensificar su funcionalidad.
- Imposibilidad de legalización: Las construcciones fuera de ordenación no pueden regularizarse conforme al planeamiento vigente, ya que su situación es irreversible.
- Impacto en el valor inmobiliario: Estas propiedades suelen tener un valor reducido, ya que su situación legal limita tanto su uso como su potencial de desarrollo.
- Posibles sanciones: Si se realizan obras o usos no autorizados en edificaciones fuera de ordenación, pueden derivarse penalizaciones administrativas o legales.
¿Cómo surge una construcción fuera de ordenación?
Existen diversas circunstancias que pueden llevar a que una edificación sea clasificada como fuera de ordenación. Una de las principales razones es el cambio en la normativa urbanística posterior a la construcción, algo que puede ocurrir por revisiones de planes urbanísticos municipales o decisiones que persiguen una reordenación del territorio más acorde con las necesidades actuales de sostenibilidad y aprovechamiento del suelo.
Cambios en el planeamiento urbanístico
En España, los planes generales de ordenación urbanística (PGOU) establecen las directrices sobre cómo pueden desarrollarse y utilizarse los territorios dentro de cada municipio. No obstante, estas normativas no son estáticas y pueden actualizarse para ajustarse a nuevas prioridades sociales, ambientales o económicas. Edificaciones que estuvieron plenamente reguladas pueden pasar a estar fuera de ordenación si el nuevo plan contradice las reglas anteriores y asigna un uso incompatible al terreno.
Construcciones no ajustadas a licencias
Otro de los escenarios comunes es aquel en el que los propietarios realizan modificaciones a una edificación sin ajustarse a lo establecido en la licencia original, o directamente ejecutan una obra sin contar con los permisos requeridos. Si el tiempo para que la administración actúe frente a la infracción prescribe, esa construcción puede pasar al estado de fuera de ordenación.
Regulación legal de las construcciones fuera de ordenación en España
El marco normativo que regula esta figura jurídica presentó avances importantes con el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Esta normativa establece lineamientos generales aplicables a nivel estatal, aunque la mayoría de competencias relacionadas con planificación y gestión urbanística corresponden a las comunidades autónomas, tal como lo establece la Constitución Española en su artículo 148.1.3ª.
Entre los puntos destacados de la regulación nacional encontramos:
- Limitaciones de uso: Las construcciones fuera de ordenación quedan sujetas a restricciones. Por lo general, solo pueden realizarse reparaciones de carácter imprescindible para garantizar la habitabilidad o la seguridad del inmueble.
- Impacto en la valoración de la propiedad: Según el artículo 35.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, el valor de mercado de una construcción fuera de ordenación se verá afectado de acuerdo a su vida útil remanente y a las limitaciones legales sobre su uso.
- Actos de disposición: En casos de transmisión del inmueble, la condición de fuera de ordenación debe reflejarse en los documentos registrales, asegurando la información al nuevo titular.
Diferencias entre construcción ilegal y construcción fuera de ordenación
Es frecuente la confusión entre los conceptos de construcción ilegal y las que se encuentran fuera de ordenación. Conviene diferenciarlas de forma clara:
- Construcción ilegal: Se refiere a edificaciones que se han ejecutado vulnerando de manera directa normativa urbanística vigente, ya sea por desarrollarse sin licencia o incumpliendo requisitos esenciales por negligencia o dolo. En estos casos, la administración suele imponer sanciones con base en delitos contra la ordenación del territorio.
- Construcción fuera de ordenación: En este caso, la edificación es inicialmente legal, pero por cambios en la normativa o por prescripción administrativa pasa a no ser totalmente conforme al ordenamiento actual. Aunque no se imponen sanciones, los derechos sobre esta clase de inmuebles se limitan de forma significativa.
La correcta identificación de estos términos no solo tiene repercusiones legales, sino también en términos económicos, ya que la regularización o las acciones que puedan tomarse para solventar su situación dependerán de la clasificación aplicable.
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La gestión de una construcción fuera de ordenación puede derivar en un cúmulo de incertidumbres para los propietarios. Desde la reducida capacidad operativa para realizar reformas hasta las implicaciones económicas en una venta, entender los detalles legales es esencial. Si te encuentras en esta situación, es importante contar con la orientación de expertos en derecho urbanístico que puedan analizar tu caso, identificar soluciones y garantizar que tus derechos están protegidos frente a cualquier complicación que pueda derivarse. En Consultame.net, puedes encontrar el apoyo profesional que necesitas con abogados especializados en este ámbito.