El Derecho de Vuelo es una figura jurídica de gran relevancia dentro del ámbito inmobiliario y urbanístico en España. Este derecho permite construir una o más plantas sobre un edificio ya existente o sobre una construcción que se realice en el futuro, otorgando así la posibilidad de maximizar el aprovechamiento del suelo urbano. En este artículo te explicaremos en profundidad qué implica este derecho, cuáles son sus características principales y cómo puede ser constituido, además de abordar aspectos relacionados con su inscripción en el Registro de la Propiedad y su diferencia con el derecho de superficie.
¿Qué es el Derecho de Vuelo?
El Derecho de Vuelo, también conocido como derecho de sobreedificación, se encuentra regulado en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario. Este derecho real otorga al titular la posibilidad de construir una o varias plantas sobre una edificación existente o proyectada que sea de propiedad ajena.
En términos prácticos, el Derecho de Vuelo establece una facultad limitada en el tiempo, que puede ser ejercida por el propietario original del suelo o por un tercero, siempre que se cumplan los requisitos legales y pactos establecidos en el contrato de constitución del derecho. Tras la construcción, dicho derecho genera una comunidad de propiedad horizontal entre el propietario inicial y el nuevo titular de las plantas edificadas.
Características principales del Derecho de Vuelo
De acuerdo con la regulación del Derecho de Vuelo en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, así como con la normativa aplicable y la práctica inmobiliaria, estas son las características más destacables de este derecho real:
- Es un derecho real inscribible: El Derecho de Vuelo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, aunque su inscripción tiene carácter declarativo, no constitutivo.
- Se puede reservar o transmitir: Puede ser reservado por el propietario del suelo o la edificación existente para sí mismo, o transmitido a un tercero mediante pacto.
- Tiene carácter transitorio: Su duración depende del plazo pactado para su ejercicio. Si no se edifica en ese plazo, el derecho se extingue.
- Da lugar a una comunidad de propiedad horizontal: Una vez construidas las nuevas plantas, estas se integran en un régimen de propiedad horizontal junto con la edificación preexistente.
- Es gravable y transmisible: Siguiendo el principio de libertad de pactos del derecho civil, es posible transmitir este derecho u otorgarlo como garantía de una obligación.
- No es necesario que la edificación preexistente esté finalizada: El Derecho de Vuelo se puede constituir incluso sobre construcciones proyectadas o no iniciadas.
¿Cuáles son los requisitos para inscribir el Derecho de Vuelo?
Para que el Derecho de Vuelo pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, deben cumplirse ciertos requisitos establecidos en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario. Entre estos requisitos se incluyen:
- Cuotas en elementos y gastos comunes: La inscripción deberá especificar las cuotas que correspondan a las nuevas plantas en los elementos comunes y en los gastos de la edificación.
- Normas de régimen de comunidad: En caso de que se prevean normas específicas de comunidad, estas deberán indicarse expresamente en la inscripción.
- Plazo de ejercicio del derecho: Aunque no se establezca expresamente en el Reglamento Hipotecario, en la práctica, es indispensable determinar un plazo máximo dentro del cual el derecho puede ser ejercido.
Diferencias entre el Derecho de Vuelo y el Derecho de Superficie
A menudo surge confusión entre el Derecho de Vuelo y el Derecho de Superficie, ya que ambos permiten construir sobre o bajo una superficie ajena. Sin embargo, existen diferencias significativas entre ambos derechos:
- Ubicación de la construcción: Mientras que el Derecho de Vuelo faculta para construir sobre una edificación existente, el Derecho de Superficie permite edificar en un terreno que pertenece a otro propietario.
- Carácter de la inscripción: La inscripción del Derecho de Vuelo es declarativa, mientras que para el Derecho de Superficie tiene carácter constitutivo, es decir, el derecho nace con la inscripción.
- Duración y reversión: El Derecho de Superficie suele estar sujeto a un plazo más largo y puede incluir cláusulas de reversión al propietario original del suelo.
¿Cómo puede constituirse el Derecho de Vuelo?
Existen varias vías para la constitución del Derecho de Vuelo, entre las que destacan:
- Disolución de proindiviso: Cuando varios propietarios de un terreno acuerdan disolver el condominio, asignando a cada uno un derecho de edificación sucesivo que puede materializarse en fases.
- Constitución pactada: Como resultado de la voluntad expresa del propietario del suelo o del edificio al transmitir la propiedad parcial mediante contrato.
- Colaboraciones entre propietarios y constructoras: En muchos casos, los propietarios y promotores inmobiliarios establecen acuerdos para desarrollar nuevas construcciones bajo este derecho.
Pactos esenciales en el contrato del Derecho de Vuelo
Pese a que la normativa aplicable no especifica con exactitud cómo debe redactarse un contrato de constitución del Derecho de Vuelo, en la práctica se considera fundamental incluir los siguientes pactos:
- Plazos de inicio y finalización: Es importante establecer un plazo máximo tanto para el inicio como para la conclusión de las obras, junto con las consecuencias del incumplimiento.
- Indemnizaciones por daños: Previsión de compensaciones por eventuales daños derivados de la construcción sobre la edificación existente.
- Derechos de tanteo y retracto: Se pueden acordar cláusulas para que el propietario del edificio preexistente tenga preferencia en caso de transmisión del derecho.
El Derecho de Vuelo, como hemos visto, es una herramienta jurídica compleja y versátil, pero que exige un análisis especializado para su correcta constitución y ejercicio. En Consultame.net, contamos con una amplia red de abogados inmobiliarios expertos en este tipo de derechos, disponibles en toda España para proporcionarte un asesoramiento completo y adaptado a tus necesidades legales.