El término cuerpo cierto hace referencia a un concepto jurídico ampliamente utilizado en el ámbito de la compraventa inmobiliaria. Este se da cuando el comprador adquiere un bien inmueble en su estado actual, tal y como lo ha visto físicamente, sin que su decisión dependa de la información reflejada en documentos registrales, como los del Registro de la Propiedad, o en los datos del Catastro. Este tipo de adquisición conlleva importantes implicaciones legales que debemos conocer, especialmente para tomar las máximas precauciones antes de firmar la compraventa.
¿Qué implica adquirir un inmueble a cuerpo cierto?
En una compraventa a cuerpo cierto, la descripción del inmueble se basa en sus características físicas y límites, sin referirse necesariamente a una superficie exacta en metros cuadrados. En otras palabras, el bien se adquiere como un todo, delimitado por sus linderos constructivos, y el precio generalmente se establece como una cantidad global o alzada, sin referencia específica al precio por metro cuadrado.
Este tipo de transacción significa que el comprador acepta el inmueble en las condiciones en las que se encuentra al momento de la compra. Por ello, cualquier discrepancia posterior entre las características descritas en documentos oficiales (como catastro o registro) y la realidad del inmueble no podrá ser objeto de reclamación, ya que se presume que el comprador ha inspeccionado y aceptado el estado y tamaño del bien.
¿Qué sucede si hay discrepancias en los datos registrales?
Es muy común que dentro del mercado inmobiliario español existan discrepancias entre la superficie reflejada en el Registro de la Propiedad o el Catastro y las dimensiones reales del inmueble. No obstante, en una compraventa a cuerpo cierto, el comprador no tendrá derecho a reclamar una disminución del precio ni la resolución del contrato por estas diferencias.
Además, si el inmueble presenta desperfectos visibles, como humedades, grietas o defectos constructivos, no se podrá exigir responsabilidad al vendedor, ya que el comprador tiene la responsabilidad de haber inspeccionado el bien previamente. Todo esto queda recogido en la Ley de Defensa del Consumidor, aunque solo en casos específicos se activaría la tutela legal del comprador.
El marco normativo de la compraventa a cuerpo cierto
El concepto de cuerpo cierto tiene respaldo en el Código Civil español, específicamente en el artículo 1469. Este artículo establece que, si en el contrato de compraventa se ha estipulado que el bien se vende a cuerpo cierto, cualquier alteración en las medidas o características consignadas no dará lugar a indemnización o modificación del precio de la operación. Puedes consultar dicho artículo directamente en la web oficial del BOE.
Diferencias con la compraventa por unidad de medida
La principal diferencia entre una venta a cuerpo cierto y aquella estipulada por unidad de medida (es decir, el precio fijado por metro cuadrado) radica en las consecuencias legales que derivan de posibles errores en la superficie del bien:
- Venta a cuerpo cierto: No se puede solicitar una revisión del precio ni una compensación si los metros reales no coinciden con los registrados.
- Venta por unidad de medida: En este caso, el comprador sí puede exigir una revisión del precio o incluso rescindir el contrato si se demuestra que la superficie real es inferior a la estipulada en el contrato.
Por este motivo, en ciertas operaciones de compraventa, es fundamental dejar claro el régimen bajo el que se realiza la transacción, para evitar malentendidos y posibles conflictos legales.
¿Cómo garantizar un proceso seguro al comprar a cuerpo cierto?
Adquirir a cuerpo cierto puede generar incertidumbre si el inmueble no se inspecciona adecuadamente antes de la firma. Por ello, los expertos del ámbito inmobiliario recomiendan las siguientes medidas:
- Solicitar un informe pericial realizado por técnicos especializados, como arquitectos o arquitectos técnicos, para determinar con exactitud la superficie y el estado del inmueble.
- Revisar los límites constructivos del inmueble (muros, cercas, etc.) y los datos registrales disponibles.
- Redactar el contrato de forma clara y específica, reflejando las condiciones de la compraventa y haciendo constar que la operación se realiza a cuerpo cierto.
Asimismo, contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario es indispensable para proteger nuestros intereses durante la negociación y firma de este tipo de contratos.
¿Qué sucede con los inmuebles comprados sobre planos?
El concepto de cuerpo cierto no es aplicable en situaciones de compra de inmuebles sobre planos, ya que, en este caso, la compraventa se basa en una descripción proyectada del bien. En estos casos, si el vendedor entrega un inmueble con medidas inferiores a las pactadas, se considera un incumplimiento contractual. Según lo estipulado en el artículo 1591 del Código Civil, el comprador podría exigir una indemnización o la resolución del contrato si la discrepancia supera el 10% de la superficie acordada.
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