En el ámbito de los procedimientos judiciales relacionados con el arrendamiento, una de las preguntas más comunes es: ¿Cuántas veces se puede enervar el desahucio? La enervación del desahucio es una figura legal contemplada en la legislación española que otorga al arrendatario la oportunidad de evitar el lanzamiento en determinados supuestos. Sin embargo, este derecho no es ilimitado y está sujeto a requisitos y restricciones muy concretas, los cuales analizaremos en este artículo.
- Enervar el desahucio solo se permite una vez: El arrendatario puede enervar el desahucio únicamente en la primera reclamación judicial, abonando la deuda y costes dentro del plazo legal.
- Excluir enervación por requerimiento previo: Si el arrendador ha realizado un requerimiento de pago previo fehaciente y no se abonó, el arrendatario no podrá enervar el desahucio en el juicio.
- Falta de enervación en casos reiterados: Si existen procedimientos judiciales previos por impago, no será posible enervar el desahucio nuevamente por incumplimientos constantes.
- Pago completo como requisito: La enervación exige el pago de todas las cantidades reclamadas incluyendo rentas, intereses y costas procesales acumuladas hasta entonces.
- Enervación vinculada al juicio: Solo procede si el proceso judicial por desahucio está en marcha, no antecede su formalización ni ocurre fuera de plazos.
- Finalidad de la enervación: Brinda una oportunidad al arrendatario para evitar el desalojo cumpliendo con sus obligaciones, aunque no puede ser utilizada de manera indefinida.
¿Qué significa enervar el desahucio?
Enervar el desahucio significa que el arrendatario, ante un procedimiento judicial iniciado por impago de rentas, puede subsanar dicha deuda realizando el pago completo de la cantidad adeudada antes de que se dicte sentencia. De este modo, el proceso judicial queda paralizado y el contrato de arrendamiento continúa vigente. Este mecanismo está regulado en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
La posibilidad de enervar el desahucio tiene como objetivo ofrecer una segunda oportunidad al arrendatario para ponerse al día con sus obligaciones, pero también busca equilibrar los derechos del arrendador. Por ello, el ejercicio de este derecho cuenta con límites específicos que deben ser tenidos en cuenta tanto por arrendadores como por arrendatarios.
¿Cuántas veces se puede enervar el desahucio en España?
De acuerdo con lo establecido en el artículo 22.4 de la LEC, solo es posible enervar el desahucio una única vez durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento. Esto significa que si el arrendatario ya ha ejercido su derecho a subsanar la deuda por un procedimiento de desahucio anterior, no podrá hacerlo nuevamente en un procedimiento futuro relacionado con el mismo contrato. Por tanto, la enervación del desahucio es un derecho que se agota tras su primer uso.
Además, existen excepciones en las que el arrendatario pierde el derecho a enervar el desahucio incluso si no lo había ejercido previamente. Por ejemplo:
- Si el arrendador ha requerido al pago de la deuda por medio de una reclamación extrajudicial fehaciente (burofax, notificación notarial, entre otros) al menos 30 días antes de la presentación de la demanda de desahucio, y el arrendatario no ha satisfecho dicha deuda en ese plazo.
- Si el arrendamiento está afectado por otro tipo de incumplimientos contractuales que no pueden ser subsanados únicamente con el pago de la cantidad adeudada.
Requisitos formales para ejercer la enervación
La enervación del desahucio no es automática ni se concede bajo cualquier circunstancia. Para que el arrendatario pueda acogerse a este derecho, es imprescindible que se cumplan los siguientes requisitos:
- El pago completo de las cantidades adeudadas (rentas atrasadas, intereses y costas del procedimiento judicial) debe efectuarse antes de que se dicte sentencia.
- No haber realizado ya enervaciones previas durante la vigencia del contrato.
- No haber recibido un requerimiento fehaciente de pago previo al inicio de la demanda.
El cumplimiento de estos requisitos será evaluado por el juez encargado del procedimiento, quien determinará si el arrendatario puede o no enervar el desahucio en función de las circunstancias particulares de cada caso.
Consecuencias de no poder enervar el desahucio
Si el arrendatario no cumple con los requisitos establecidos para enervar el desahucio o si ya ha agotado su derecho a hacerlo anteriormente, el proceso judicial continuará su curso. Esto implica que, si el juez resuelve a favor del arrendador, se ordenará el desahucio del arrendatario mediante el lanzamiento y se resolverá el contrato de arrendamiento.
En estos casos, las posibilidades de evitar el desahucio son muy limitadas, por lo que es fundamental contar con asesoramiento legal especializado para tratar de explorar otras alternativas o solucionar la situación en la etapa previa al procedimiento judicial. En Consultame.net, puedes contactar con abogados expertos en desahucios que te ayudarán a analizar tu caso y buscar las mejores opciones legales para defender tus intereses.
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En definitiva, la enervación del desahucio es un derecho contemplado por la legislación española para proteger al arrendatario en situaciones excepcionales, pero está limitado en cuanto a los supuestos en los que puede ejercerse. Si estás enfrentando un procedimiento de desahucio, no esperes a que sea demasiado tarde: contar con asesoramiento jurídico adecuado puede marcar una gran diferencia en el desenlace de tu caso.