Cuando se realiza un contrato de arras, uno de los aspectos fundamentales para garantizar su validez es que todas las partes implicadas firmen este acuerdo. Sin embargo, surgen dudas legales cuando un contrato de arras está firmado únicamente por uno de los propietarios de un inmueble. Este tipo de situaciones pueden generar complicaciones y, en algunos casos, afectaciones legales si no se manejan adecuadamente. En este artículo, analizaremos qué ocurre en estos casos y cuáles son las opciones legales disponibles.
¿Qué ocurre si el contrato de arras está firmado por un solo propietario?
Un contrato de arras tiene como finalidad inicial asegurar que tanto el comprador como el vendedor mantendrán su compromiso de realizar una compraventa. Según la ley española, este contrato debe reflejar el consentimiento de todas las partes involucradas en la operación. Pero, ¿qué pasa si solo uno de los copropietarios firma?
La situación dependerá de varios factores, como el régimen de propiedad, la naturaleza del bien y la existencia (o no) de poderes legales que habiliten al firmante a actuar en nombre de los demás propietarios.
Caso de un bien ganancial
Si la vivienda es un bien ganancial, es decir, pertenece a ambos cónyuges dentro de un matrimonio bajo este régimen económico, la firma de un solo cónyuge no hace nulo el contrato de arras. Sin embargo, este será anulable si el otro cónyuge decide impugnar el contrato. En caso contrario, si no interpone ninguna acción, el contrato seguirá surtiendo efectos legales.
Debemos recordar que el régimen de bienes gananciales se regula principalmente en el Código Civil, específicamente en los artículos 1344 y siguientes. Estos artículos establecen las normas que determinan cómo se administran y disponen los bienes comunes de una pareja casada bajo dicho sistema.
Propiedades en copropiedad
En el caso de bienes que pertenecen a varios propietarios, un contrato de arras firmado por solo uno de ellos puede interpretarse como válido únicamente respecto a la parte proporcional que le corresponde al firmante. Esto significa que el contrato obligará únicamente al propietario que lo firmó, salvo que el resto de los copropietarios ratifiquen posteriormente el acuerdo. Esta ratificación implica que el contrato será válido desde el momento en el que todos los copropietarios expresen su conformidad.
Cuando existe un poder de representación
Si el copropietario firmante tiene un poder debidamente otorgado por el resto de los copropietarios para actuar en su nombre, el contrato de arras será completamente válido respecto a todos. Es importante resaltar que este poder debe cumplir los requisitos legales. A tal efecto, el notario certificante del poder generalmente lo recogerá en escritura pública, lo que confiere mayores garantías legales al comprador.
La ausencia de un poder notarial conlleva un riesgo de que el contrato sea declarado nulo si no existe ratificación posterior por el resto de los titulares de la propiedad.
Repercusiones legales en caso de controversia
En un escenario en el que el contrato sea cuestionado por una de las partes, las posibles consecuencias pueden incluir una acción de nulidad o anulabilidad que deberá ser resuelta en los tribunales. En este tipo de situaciones, es esencial contar con el respaldo de un abogado especializado en derecho inmobiliario, ya que las decisiones serán tomadas en base a las pruebas presentadas y a lo estipulado en las normativas legales aplicables.
Es necesario tener en cuenta que los jueces, en ocasiones, aplican el principio de «favor contractus», es decir, interpretan los acuerdos de manera que prevalezca la intención del contrato si ambas partes la han demostrado, aunque existan defectos formales. Sin embargo, este es un análisis caso por caso.
¿Cómo proteger tus derechos en estos casos?
Si te encuentras en una situación en la que el contrato de arras ha sido firmado por un solo propietario, es fundamental actuar con cautela. Examinar los documentos, conocer el régimen de propiedad y determinar si existen poderes legales son primeros pasos esenciales. Puede ser igualmente oportuno verificar la titularidad del inmueble consultando el Registro de la Propiedad, donde figura toda la información sobre la propiedad y los propietarios.
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