La acción quanti minoris es una figura jurídica esencial contemplada en el Código Civil que protege al comprador ante la existencia de vicios ocultos en el bien adquirido. Este derecho permite al comprador solicitar una rebaja en el precio pagado como compensación por los defectos graves que afectan al uso o valor del bien adquirido. En este artículo, te explicamos en qué consiste esta acción, en qué situaciones puede ejercerse, plazos, requisitos y pasos a seguir para hacer valer tus derechos.
¿Qué es exactamente la acción quanti minoris?
La acción quanti minoris, también conocida como acción estimatoria, es el derecho que ampara al comprador cuando detecta vicios ocultos en el bien adquirido. En lugar de resolver el contrato de compraventa de manera completa (como sucede con la acción redhibitoria), el comprador puede optar por solicitar una disminución proporcional del precio de compra que se ajuste a la gravedad de los defectos presentes.
Este mecanismo se encuentra regulado en el artículo 1486 del Código Civil, donde se especifica que el comprador tiene derecho, a juicio de peritos, a una rebaja en el precio proporcional al daño causado por dichos vicios. Es importante mencionar que la acción quanti minoris forma parte de las acciones de saneamiento por vicios ocultos, reguladas en los artículos 1484 al 1490 del Código Civil.
¿Cuándo se puede ejercitar la acción quanti minoris?
Para que el comprador pueda hacer uso de la acción quanti minoris, deben cumplirse ciertas condiciones que se encuentran claramente especificadas en la legislación española:
- Existencia de vicios ocultos: Los defectos deben estar presentes en el bien adquirido al momento de la compraventa y no haber sido detectados por el comprador a simple vista o con una inspección razonable.
- Gravedad de los defectos: Los vicios deben ser lo suficientemente importantes como para reducir significativamente la funcionalidad o el valor del bien. También aplica si los defectos hacen que el bien no sea apto para el uso previsto.
- Relevancia en la decisión de compra: El comprador debe demostrar que, de haber conocido estos defectos, no habría adquirido el bien o lo habría hecho a un precio inferior.
En resumen, la acción quanti minoris puede ejercitarse si los defectos cumplen con estas características y eran desconocidos tanto por el comprador como por el vendedor al momento de la venta.
Casos en los que el vendedor no responde
El vendedor también cuenta con protecciones legales que limitan su responsabilidad en ciertas circunstancias. Según el artículo 1484 del Código Civil, el vendedor puede quedar eximido de responsabilidad si se demuestra que:
- Los vicios no existían en el momento de la venta.
- Los defectos eran fácilmente detectables por el comprador mediante una inspección ordinaria.
- Los vicios no son suficientemente graves como para justificar la reclamación.
- El comprador aceptó expresamente que el vendedor quedara exento de responsabilidad, salvo en casos de mala fe.
Plazos para ejercer la acción quanti minoris
El artículo 1490 del Código Civil establece que el plazo para ejercitar la acción quanti minoris es de 6 meses desde la entrega del bien objeto de la compraventa. Es importante destacar que este plazo es de caducidad, lo que significa que no puede interrumpirse bajo ninguna circunstancia, ni siquiera mediante una reclamación extrajudicial previa al vendedor.
En el caso de las viviendas de nueva construcción, la Ley establece un plazo específico de 2 años para reclamar por vicios ocultos graves, de acuerdo con lo previsto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Por este motivo, es fundamental actuar con diligencia y consultar a un abogado especializado en derecho civil e inmobiliario con el objetivo de evaluar las opciones legales disponibles antes de que el plazo expire.
Pasos para ejercitar la acción quanti minoris
Si has detectado vicios ocultos en un bien adquirido y consideras que se cumplen las condiciones para interponer esta acción, aquí te indicamos los pasos a seguir:
- Elaborar un informe pericial: Este documento, realizado por un experto independiente, es crucial para valorar la entidad de los defectos y determinar el impacto económico que tienen en el bien. Este informe servirá como base para justificar la rebaja en el precio solicitada.
- Reclamación extrajudicial al vendedor: Es obligatorio intentar solucionar el conflicto de forma extrajudicial antes de recurrir a los tribunales. Puede realizarse mediante un documento firmado o a través de un burofax que incluya tu solicitud de rebaja en el precio.
- Presentación de la demanda judicial: Si el vendedor no accede a resolver el problema de manera amistosa, deberás interponer una demanda en el Juzgado de Primera Instancia competente. Asegúrate de adjuntar el informe pericial y detallar con claridad tu solicitud de rebaja proporcional al precio pagado.
En este proceso, contar con un abogado experto resulta indispensable para preparar una demanda sólida que defienda tus derechos como comprador.
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La acción quanti minoris constituye una herramienta fundamental para proteger tus intereses como comprador. Actuar de manera informada y con el respaldo de un profesional en derecho será determinante para alcanzar una solución justa y favorable a tus derechos legales.