Vender una vivienda en España es una operación sujeta a diversas normas fiscales que afectan tanto al comprador como al vendedor. Es importante conocer cómo tributa este tipo de transacción para evitar posibles sanciones tributarias y asegurarse de cumplir con todas las obligaciones legales. A continuación, en Consultame.net, desglosaremos los principales aspectos fiscales que intervienen en la venta de una vivienda.
Impuestos aplicables en la venta de una vivienda
La tributación de la venta de un inmueble variará dependiendo de si se trata de una vivienda de obra nueva o de segunda mano. Además, el vendedor deberá tener en cuenta ciertos impuestos como el IRPF o la plusvalía municipal. Vamos a analizar cada uno de ellos en detalle.
1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en viviendas de obra nueva
Para la compraventa de una vivienda de obra nueva, la transacción está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). El tipo general aplicable para particulares es del 10%. En cambio, si la vivienda tiene carácter de protección oficial catalogada dentro del régimen de promoción pública, este tipo puede ser reducido al 4%.
Se considera vivienda de obra nueva aquella que se entrega directamente del promotor, constructor o entidad jurídica que gestiona el proyecto. Además del IVA, el comprador deberá abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje varía entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma.
2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en viviendas de segunda mano
En el caso de compraventas de viviendas de segunda mano, el comprador está obligado al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo igualmente varía según la comunidad autónoma. Este impuesto se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio de compraventa del inmueble incluido en la escritura pública.
Es importante recordar que en esta situación, la operación no está sujeta a IVA, dado que no se considera una entrega de bienes por parte de un empresario, sino una transmisión patrimonial de segunda mano.
3. Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para el vendedor
El vendedor de la vivienda no debe olvidar que también tiene obligaciones fiscales. En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), se deberá declarar la ganancia o pérdida patrimonial generada por la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y el precio de venta final.
El cálculo de la ganancia patrimonial estará sujeto a los tipos impositivos aplicables en la base del ahorro, que actualmente oscilan entre el 19% y el 28%, dependiendo del importe. No obstante, se pueden aplicar exenciones en determinados casos, como la reinversión en vivienda habitual, según lo que recoge la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Ley 35/2006), en su artículo 38.
4. Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
Otro impuesto a tener en cuenta en la venta de una vivienda es la plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este tributo grava la revalorización del terreno desde que fue adquirido hasta el momento de su transmisión.
A partir de 2021, con la reforma del cálculo de este impuesto, existen dos métodos para determinar su cuantía. El contribuyente puede optar por el sistema que resulte más beneficioso, y se tiene en cuenta tanto el valor catastral como el periodo de tenencia. Consulta los detalles en el artículo 107 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).
Por ello, comprender los aspectos fiscales relacionados con la venta de una vivienda es fundamental para evitar complicaciones legales y para optimizar los costes derivados de este proceso. Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario es indispensable para realizar una correcta planificación fiscal. Si necesitas asesoramiento profesional en la tributación de la venta de tu vivienda, en Consultame.net podemos ayudarte a resolver tus dudas y ofrecerte el acompañamiento necesario durante todo el proceso.