La accesión invertida, o también llamada construcción extralimitada, es una figura jurídica significativa dentro del derecho inmobiliario español. Se trata de una herramienta jurisprudencial que otorga al constructor la posibilidad de adquirir la propiedad de un terreno colindante al suyo donde, de manera inadvertida, se ha construido una parte de su edificación. Este mecanismo tiene como objetivo principal evitar la demolición de edificaciones y establecer un equilibrio entre los intereses del constructor y el propietario del terreno afectado.
¿En qué consiste la accesión invertida?
La accesión invertida surge como una variante del concepto general de «accesión», regulado en el Código Civil en sus artículos 358 a 365. Bajo la norma general, cuando una persona construye sobre un terreno ajeno, el dueño del terreno se convierte también en propietario de la construcción realizada. Sin embargo, esta regulación no contemplaba suficientemente los casos en los que la construcción únicamente invade parcialmente el terreno contiguo.
Ante la ausencia de normativa específica para estos supuestos, la jurisprudencia ha desarrollado la figura de la accesión invertida para dar respuesta a dichas situaciones. Bajo este principio, se otorga al constructor la titularidad del terreno afectado, siempre que cumpla con ciertos requisitos, y a cambio, se garantiza al propietario del terreno una debida indemnización por los perjuicios sufridos.
Requisitos necesarios para recurrir a la accesión invertida
La aplicación de la accesión invertida no es automática, y el constructor que desee ampararse en esta figura debe cumplir con una serie de condiciones delimitadas por la jurisprudencia. Estas incluyen:
- Buena fe del constructor. Es indispensable que el constructor demuestre que desconocía, de forma razonable, los límites exactos entre su propiedad y el terreno ajeno. Es decir, que no hubo una intención dolosa o negligente en la ocupación del terreno vecino.
- Imposibilidad de dividir el edificio y el terreno afectado. Este requisito implica que la construcción y el terreno formen una unidad indivisible. Por ejemplo, que la demolición parcial afecte la estabilidad estructural del edificio.
- El valor del edificio debe ser mayor que el del terreno ocupado. La accesión invertida solo opera si el edificio que invade el terreno ajeno tiene un valor económico superior al suelo ocupado. Para ello, será necesario aportar peritajes técnicos que valoren ambas partes.
- Parcelación parcial. Este mecanismo solo se aplica cuando la construcción ocupa una parte del terreno colindante. Si toda la edificación se encuentra sobre un terreno ajeno, se aplicará la normativa general de accesión.
¿Qué sucede en casos de mala fe?
En los casos donde se demuestre mala fe por parte del constructor, este no podría acogerse a la accesión invertida. Según el Código Civil, si la extralimitación es consciente, el propietario del terreno invadido tiene el derecho de solicitar la demolición de la construcción o acordar una indemnización sin tener la obligación de ceder la propiedad del suelo.
Procedimiento para formalizar la accesión invertida
Para que un constructor pueda regularizar su situación bajo la accesión invertida, deberá iniciar un procedimiento legal. Este proceso exige, entre otros requisitos, demostrar el cumplimiento de las condiciones previamente descritas. Además, será necesario que se acuerde la indemnización correspondiente con el propietario del terreno.
La regulación de esta figura está fundamentada en diversas sentencias emitidas por el Tribunal Supremo, que han establecido criterios claros para su aplicación. Dado que la accesión invertida no está regulada explícitamente en el Código Civil, la jurisprudencia juega un papel fundamental para esta figura, sentando precedentes relevantes que deben considerarse en cada caso.
Evaluación de la indemnización
Una vez aprobado el proceso de accesión invertida, se calcula el importe de la indemnización que el constructor debe abonar al propietario original del terreno. Este cálculo considera tanto el valor comercial del terreno como los posibles perjuicios generados por la ocupación del mismo. Se busca, de esta forma, asegurar una compensación justa y acorde para el propietario afectado.
Importancia de contar con asesoramiento jurídico especializado
La accesión invertida es una figura jurídica compleja que requiere una interpretación detallada y precisa de las sentencias del Tribunal Supremo, además de un análisis técnico profundo de los valores involucrados y las normativas aplicables. Procedimientos mal gestionados pueden derivar en pérdidas económicas significativas o incluso en órdenes de demolición.
Por tanto, contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario resulta esencial para garantizar una adecuada representación y éxito en estos procedimientos. En Consultame.net, ponemos a tu disposición un equipo de abogados con experiencia en resolver conflictos relacionados con la accesión invertida y otras figuras legales del ámbito inmobiliario. Te ofrecemos el soporte que necesitas para abordar tu situación de manera efectiva y proteger tus derechos.