¿Qué diferencias hay entre el contrato de arras y el contrato de reserva?

Cuando se contempla la posibilidad de adquirir una propiedad, es habitual encontrarse con diferentes tipos de acuerdos previos que establecen condiciones específicas entre las partes involucradas. Dos de los más comunes son el contrato de arras y el contrato de reserva. Aunque a veces se usan indistintamente, lo cierto es que presentan diferencias significativas tanto en sus finalidades como en sus implicaciones legales. En este artículo exploramos las principales diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva, proporcionando una visión integral sobre estos aspectos para que conozcas qué opción se ajusta mejor a tus necesidades.

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras es uno de los acuerdos más habituales en las compraventas de inmuebles ya construidos. Este contrato, regulado en el artículo 1454 del Código Civil, tiene como propósito principal garantizar la celebración de la compraventa entre las partes. En el mismo, se establece una cantidad en concepto de señal que, por lo general, corresponde al 10% del precio total del inmueble.

Este acuerdo incluye la posibilidad de que las arras cumplan una función de garantía o incluso puedan rescindir la transacción. Dependiendo del tipo de arras, se establecen consecuencias diferentes en caso de incumplimiento por alguna de las partes:

• Arras confirmatorias: Actúan como comprobante de la existencia del acuerdo e implican el cumplimiento del contrato.
• Arras penales: En caso de incumplimiento, conllevan una penalización que puede incluir la pérdida o el doble de la señal entregada.
• Arras penitenciales: Permiten a cualquiera de las partes rescindir el contrato. Si quien incumple es el comprador, pierde la señal; si lo hace el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido.

Por tanto, el contrato de arras otorga una flexibilidad en su interpretación y regulación, la cual proviene directamente del marco del Código Civil español. Puedes consultar el texto completo del Código Civil haciendo clic en este enlace oficial.

¿Qué es el contrato de reserva?

Por otro lado, el contrato de reserva es un documento que se utiliza principalmente en la compra de propiedades sobre plano o directamente a promotoras y constructoras. Este contrato carece de regulación en el Código Civil, lo que significa que su contenido depende en gran medida de las estipulaciones que acuerden las partes, teniendo en cuenta los principios generales del derecho y la buena fe contractual.

El objetivo del contrato de reserva es bloquear la venta del inmueble a otros interesados mientras se negocian los términos finales de la compraventa. Suele implicar el depósito de una señal o anticipo, que normalmente oscila entre el 3% y el 5% del precio de venta.

A diferencia de las arras, en el contrato de reserva no existe posibilidad de rescisión una vez firmado. El incumplimiento genera consecuencias, como la pérdida de la cantidad entregada por el comprador, pero no permite el desahogo del contrato bajo cláusulas equivalentes a las arras penitenciales.

Diferencias clave entre contrato de arras y contrato de reserva

A continuación, detallamos las principales diferencias entre estas dos figuras contractuales:

• Regulación legal: El contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el contrato de reserva carece de regulación específica.
• Finalidad: Las arras se utilizan para las compraventas de viviendas ya construidas, mientras que el contrato de reserva es más común en ventas sobre plano o con promotoras.
• Flexibilidad: En el caso del contrato de arras, se permite su rescisión dependiendo del tipo de arras pactadas (penales o penitenciales), algo que no ocurre con el contrato de reserva.
• Cantidad entregada: En el contrato de arras suelen entregarse cantidades equivalentes al 10% del precio del inmueble, mientras que en el contrato de reserva se pactan porcentajes más bajos (3%-5%).
• Consecuencias del incumplimiento: En las arras penitenciales, el incumplimiento puede subsanarse mediante la pérdida o devolución del doble de la señal. En el contrato de reserva, el incumplimiento puede implicar la pérdida directa de la señal sin posibilidad de rescisión.

¿Cómo elegir el contrato adecuado?

Seleccionar el contrato más adecuado para tu situación dependerá en gran medida del tipo de operación que estés llevando a cabo y de tus objetivos específicos. En general:

• Si estás adquiriendo una vivienda ya construida, lo más habitual es que elijas un contrato de arras, ya que te ofrece mayores garantías legales y flexibilidad si cambian las circunstancias durante el proceso.
• Si estás negociando una compra sobre plano o con una promotora, lo más probable es que se establezca un contrato de reserva, al ser común en este tipo de operaciones.

En ambos casos, es altamente recomendable contar con el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario para revisar las cláusulas y condiciones del contrato. Si necesitas ayuda especializada, en Consultame.net podemos ponerte en contacto con profesionales del sector para garantizar que tomes decisiones respaldadas legalmente.

Esperamos que este análisis te haya resultado útil para comprender las particularidades del contrato de arras y el contrato de reserva. Recuerda siempre analizar los términos con detalle antes de firmar cualquier documento y, ante dudas, optar por el asesoramiento jurídico adecuado para proteger tus intereses.