La escritura de declaración de obra nueva es un documento jurídico indispensable en el sector inmobiliario y de la construcción en España. Este trámite se realiza ante notario y permite que la construcción de un inmueble, ya sea una edificación nueva, una ampliación o modificaciones significativas en un edificio existente, quede registrada legalmente en el Registro de la Propiedad. Con ella, se da publicidad jurídica a la existencia de la obra, lo cual resulta fundamental para proteger los derechos del propietario y garantizar la legalidad urbanística del inmueble.
- Identificación del inmueble: Es crucial detallar la localización, dimensiones y datos registrales de la propiedad objeto de la declaración.
- Autorización administrativa: Certificar que la obra cumple con la licencia de construcción aprobada y las normativas urbanísticas vigentes.
- Descripción técnica: Incluir datos relevantes como materiales, distribución de espacios y características estructurales del inmueble.
- Intervención de notario: La escritura debe ser formalizada ante un notario para darle validez legal y efecto registral.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: El acto debe ser inscrito para actualizar o constituir los derechos reales sobre el bien inmueble.
- Identificación de los intervinientes: Indicar claramente quiénes son los propietarios, promotores o responsables de la obra nueva.
¿Qué es la escritura de declaración de obra nueva?
La escritura de declaración de obra nueva es un acto notarial que documenta de manera oficial la existencia de una edificación en un terreno determinado. Este proceso puede realizarse individualmente o en representación de una sociedad, y es esencial para que las construcciones gocen de legitimidad y sean inscritas en el Registro de la Propiedad, otorgándoles seguridad jurídica frente a terceros.
El procedimiento puede llevarse a cabo tanto para construcciones que aún están en desarrollo como para aquellas que ya han finalizado. En el primer caso, con frecuencia es necesaria cuando el propietario o promotor requiere de instrumentos de financiación, como la solicitud de hipotecas o préstamos bancarios.
Tipos de escritura de declaración de obra nueva
En España, existen diferentes modalidades de declaración de obra nueva, que responden a las diversas circunstancias en las que puede encontrarse una edificación respecto a su estado y regulación legal:
1. Declaración de obra nueva en construcción
Esta escritura se lleva a cabo mientras la construcción está aún en desarrollo. Es común que los bancos soliciten su presentación como parte de los requisitos para la concesión de préstamos hipotecarios o créditos destinados a financiar la obra. Entre los principales requisitos destacan:
- Licencia de obra: otorgada por el ayuntamiento correspondiente, este documento acredita que la edificación cumple con las normativas urbanísticas aplicables.
- Proyecto visado: elaborado y firmado por un técnico competente (como un arquitecto), incluye los planos y detalles técnicos de la construcción.
- Certificación técnica: emitida por el arquitecto o aparejador encargado del proyecto, garantiza que la descripción de la obra se ajusta a su estado actual y que cumple con el proyecto aprobado.
Aunque la escritura de declaración de obra nueva en construcción no es obligatoria por ley, resulta imprescindible en contextos donde exista una necesidad de financiamiento.
2. Declaración de obra nueva terminada
Una vez finalizada la obra, el propietario debe proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad mediante la escritura de declaración de obra nueva terminada. De conformidad con la normativa, se requieren:
- Licencia de primera ocupación: dependiendo de la comunidad autónoma, puede sustituirse por el documento de comunicación previa.
- Certificado de eficiencia energética: tal como establece el Real Decreto 235/2013, que regula la certificación de eficiencia energética en edificios existentes.
- Cédula de habitabilidad: certificación técnica que acredita que el inmueble puede ser habitado y cumple con los requisitos legales de habitabilidad.
- Seguro decenal: obligatorio según la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999, cuando se trata de viviendas no autopromovidas.
- Coordenadas de georreferenciación: esta información permite identificar la porción de suelo que ocupa la obra, de acuerdo con las exigencias del Registro de la Propiedad.
3. Declaración de obra nueva por antigüedad
Conocida también como declaración por prescripción urbanística, esta modalidad aplica a construcciones que no han sido registradas en su momento o cuyas licencias originales se han extraviado. También es empleada para edificaciones construidas ilegalmente cuando ya ha transcurrido el plazo de prescripción para sancionarlas. Será necesario presentar:
- Certificado catastral descriptivo y gráfico: es un documento que permite identificar plenamente el inmueble en el Catastro.
- Certificación expedida por el Ayuntamiento: acredita que la obra lleva más de cuatro años construida sin que se haya incoado procedimiento sancionador (prescripción). Esto es conforme al artículo 28 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
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Costes asociados a la escritura de declaración de obra nueva
El importe total dependerá de diversos factores como el valor de la obra, la comunidad autónoma en la que se ubica el inmueble y el cumplimiento de los gastos notariales. Además, se deberá abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuya tasa varía entre el 1,5 y el 3 % en función del valor escriturado.
Para viviendas de autopromoción, existen ciertas bonificaciones fiscales dependiendo de cada comunidad autónoma. Es recomendable consultar de antemano esta información en la normativa tributaria aplicable al caso.
¿Cuándo es obligatoria la escritura de declaración de obra nueva?
La escritura de declaración de obra nueva resulta obligatoria en aquellos casos en que el propietario desee inscribir la edificación en el Registro de la Propiedad, requisito indispensable para operaciones como la compraventa del inmueble, su arrendamiento o la contratación de servicios básicos (agua, electricidad, etc.). Para las empresas promotoras que financian la obra a través de entidades bancarias o con fines de comercialización, se convierte en un trámite ineludible.
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