En el ámbito del alquiler de inmuebles, una de las situaciones más complicadas para un arrendador es aquella en la que el inquilino se niega a abandonar la vivienda al término del contrato de arrendamiento. Entender cuáles son los pasos legales a seguir y qué establece la normativa vigente puede marcar la diferencia para recuperar la posesión del inmueble de manera eficiente. En este artículo de Consultame.net, analizamos los aspectos legales relacionados con esta situación y las posibles acciones que el propietario puede emprender.
- Proceso de desahucio: Si el inquilino no abandona el inmueble, el propietario debe iniciar un procedimiento judicial de desahucio, que puede demorar varios meses.
- Requerimiento formal: Primero es necesario enviar un requerimiento o burofax formal al inquilino, solicitando que desocupe la vivienda voluntariamente.
- Intervención del juzgado: Si el inquilino persiste, el juez puede emitir una orden de desahucio y fijar una fecha para el lanzamiento.
- Pago de deudas pendientes: En algunos casos, el propietario puede reclamar morosidad o rentas adeudadas en el mismo proceso judicial.
- Rol de las Fuerzas de Seguridad: El día del desalojo, la policía puede ser necesaria para asegurar el cumplimiento de la orden judicial.
- Consecuencias legales para el inquilino: Negarse a desalojar puede generar antecedentes legales y responsabilidades económicas adicionales para el arrendatario.
Obligaciones del inquilino al finalizar el contrato
Cuando el contrato de arrendamiento llega a su fin, el inquilino está legalmente obligado a devolver la posesión del inmueble al propietario, conforme a lo indicado en el artículo 1561 del Código Civil. Sin embargo, esta obligación solo puede exigirse si el arrendador ha comunicado su voluntad de no renovar el contrato dentro del plazo y la forma previstos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Comunicación del fin del contrato por parte del arrendador
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece plazos específicos para que el arrendador pueda manifestar su intención de no extender el contrato:
- En los contratos en periodo de prórroga obligatoria: El propietario debe comunicar su decisión con al menos cuatro meses de antelación a la finalización del último año de prórroga, según lo establecido en el artículo 9.1 de la LAU.
- En las prórrogas anuales recogidas en el artículo 10 de la LAU: En este caso, el arrendador dispone de 15 días para oponerse tras la finalización del periodo prorrogado.
Si el arrendador no comunica su oposición dentro de estos plazos, se da lugar a la tácita reconducción del contrato conforme al artículo 1566 del Código Civil, lo que implica la continuidad del contrato bajo las condiciones acordadas inicialmente.
¿Qué hacer si el inquilino no desaloja la vivienda?
Si el inquilino no abandona la vivienda tras el vencimiento del contrato o después de la notificación del arrendador, el propietario tiene derecho a recurrir a diferentes vías legales. A continuación, explicamos los principales pasos a seguir:
1. Requerimiento extrajudicial
Antes de iniciar un procedimiento judicial, es aconsejable que el propietario realice un requerimiento extrajudicial al inquilino. Este escrito debe ser enviado de forma fehaciente (por ejemplo, mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido) y debe incluir un plazo razonable para que el inquilino entregue las llaves del inmueble de manera voluntaria.
2. Interposición de una demanda de desahucio
Si el requerimiento extrajudicial no da resultado, el siguiente paso será presentar una demanda de desahucio ante el juzgado de primera instancia correspondiente al domicilio del inmueble. Este procedimiento judicial puede ser por dos motivos principales:
- Desahucio por expiración del contrato: Cuando el contrato ha finalizado y el inquilino no entrega la vivienda, pese a la notificación del arrendador.
- Desahucio por impago de rentas: Si además de no abandonar la vivienda, el inquilino tiene deudas pendientes por las rentas del alquiler.
3. Lanzamiento judicial
En caso de que el proceso de desahucio finalice con una resolución favorable al propietario, el juez podrá ordenar el lanzamiento del inquilino. Esto supone el desalojo efectivo del inmueble, que se llevará a cabo bajo la supervisión de un agente judicial. Es importante destacar que este procedimiento es el último recurso para el arrendador y requiere agotar previamente las vías mencionadas.
¿Cuánto tiempo se tarda en recuperar la vivienda?
El tiempo que transcurre desde que se inicia el procedimiento judicial hasta la recuperación efectiva del inmueble puede variar dependiendo de la carga de trabajo del juzgado, posibles recursos presentados por el inquilino o la complejidad del caso. Se estima que el plazo para completar un desahucio oscila entre 4 y 12 meses.
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