Cuando llega el momento de finalizar un contrato de arrendamiento, una de las preguntas más habituales entre los inquilinos es: ¿puede negarse el propietario a devolver la fianza del alquiler? Esta cuestión es de suma importancia ya que la fianza no solo representa una garantía económica para el propietario sino también una suma que el arrendatario espera recuperar tras cumplir con sus obligaciones. Sin embargo, la respuesta no siempre es sencilla y depende de diversos factores recogidos en la normativa aplicable, como la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y del cumplimento de las condiciones pactadas en el contrato. A continuación, exploramos los supuestos legales en los que el propietario puede retener la fianza y qué pasos tomar en caso de desacuerdo.
¿Qué es la fianza del alquiler y cuál es su función legal?
La fianza es un depósito que el arrendatario entrega al arrendador al firmar un contrato de arrendamiento, siendo su finalidad garantizar el correcto cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es obligatorio que el arrendador solicite una fianza al inicio del arrendamiento, que equivale a una mensualidad de renta en el caso de las viviendas y a dos mensualidades si se trata de un uso distinto como locales comerciales (artículo 36.1 de la LAU).
Esta cantidad debe depositarse en el órgano correspondiente de la comunidad autónoma, ya que dicha norma establece este requisito en la mayoría de las CCAA. Esto asegura que el arrendador no disponga de la fianza de forma arbitraria mientras dure el contrato.
¿En qué casos puede el propietario negarse a devolver la fianza del alquiler?
El propietario no puede retener la fianza de manera injustificada. Sin embargo, la normativa y la jurisprudencia establecen algunos motivos legales que podrían justificar la negativa a la devolución, siempre que existan pruebas suficientes:
1. Daños o desperfectos en la vivienda
Si, al finalizar el contrato, la vivienda presenta desperfectos atribuibles al arrendatario, el arrendador puede imputar el coste de las reparaciones a la fianza. Cabe destacar que se excluyen el desgaste o deterioro habitual ocasionado por el uso normal de la vivienda.
Por ejemplo, agujeros en las paredes, daños en el mobiliario o electrodomésticos proporcionados por el propietario o cualquier otra alteración relevante producida por el mal uso del inmueble por parte del inquilino.
2. Impago de rentas u otras cantidades
Otro supuesto válido para no devolver la fianza es cuando el inquilino deja rentas pendientes de pago. Según la LAU, el arrendador puede utilizar la fianza para cubrir deudas relacionadas con el alquiler, como mensualidades atrasadas o facturas por suministros (si estas eran responsabilidad del alquiler según contrato).
3. Rescisión anticipada del contrato
En caso de que el arrendatario decida finalizar unilateralmente el contrato antes del cumplimiento del plazo acordado y sin previa negociación, el propietario puede aplicar penalizaciones económicas previamente pactadas en el contrato, lo que podría conllevar la retención total o parcial de la fianza.
4. No dejar la vivienda en condiciones de limpieza
La jurisprudencia también ha respaldado casos donde el arrendador ha retenido parte de la fianza debido al estado de abandono de limpieza extrema o por la necesidad de contratar a terceros para devolver la vivienda a un estado higiénico correcto.
¿Qué pasos tomar si hay desacuerdo sobre la devolución?
Si surge un conflicto entre arrendador y arrendatario relacionado con la fianza, existen mecanismos legales para resolverlo:
1. Comunicación directa
El primer paso siempre debe ser un diálogo con el arrendador para conocer las razones de la retención de la fianza y, en su caso, acordar una solución amistosa. Si el propietario justifica con pruebas los danos o impagos, recomienda analizar si los argumentos son válidos o exagerados.
2. Requerimiento formal
En caso de que la comunicación directa no funcione, se puede optar por enviar un requerimiento escrito (burofax con certificación de contenido) solicitando la devolución de la fianza y exponiendo los fundamentos legales para pedir su íntegra devolución.
[h3>3. Acudir a una reclamación judicial
Cuando no se logra acuerdo, queda la vía judicial. El procedimiento a seguir sería el de juicio verbal, previsto específicamente para casos de cantidades inferiores a 6.000 €. Este trámite exige preparación y asesoramiento jurídico para presentar pruebas y fundamentar la reclamación.
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