El subarriendo es una práctica que puede resultar útil para los inquilinos que desean alquilar una parte de una vivienda o local que arriendan a un tercero. Sin embargo, este proceso conlleva ciertos requisitos legales en España que es fundamental comprender para evitar incumplimientos con la ley y posibles conflictos legales. En este artículo, abordaremos en profundidad qué es el subarriendo, las condiciones necesarias para llevarlo a cabo y los aspectos esenciales en la redacción de un contrato de subarriendo.
¿Qué es el subarriendo en España?
El subarriendo, o subarrendamiento, es una figura contractual que se establece a partir de un contrato de arrendamiento existente. En este caso, el arrendatario (inquilino) cede el uso de una parte de la propiedad, ya sea una habitación o un espacio delimitado de la misma, a un tercero conocido como subarrendatario. El subarrendador no es el propietario original del inmueble, sino que actúa como intermediario entre el propietario (arrendador) y el nuevo inquilino.
Si bien es una práctica común para compartir gastos en el ámbito de las viviendas, el subarriendo también aplica a locales comerciales bajo ciertas condiciones. Lo importante es que esta práctica siempre debe respetar la normativa vigente y depende, en gran medida, del consentimiento explícito del propietario del inmueble.
Aspectos legales del subarriendo
Consentimiento del propietario
Según lo establecido en el artículo 8.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), para que sea posible realizar un subarriendo es imprescindible contar con la autorización del arrendador. Este consentimiento debe constar de manera expresa, generalmente en el contrato de arrendamiento principal, o bien mediante un acuerdo posterior por escrito.
En caso de que el contrato de arrendamiento principal prohíba expresamente el subarriendo o esta práctica se lleve a cabo sin la aprobación del propietario, la relación contractual podría ser rescindida, tal y como indica la legislación mencionada anteriormente. Es por ello que es fundamental revisar exhaustivamente las cláusulas del contrato original antes de proceder con un subarrendamiento.
Límites del subarriendo
Un aspecto importante a tener en cuenta es que, de acuerdo con la normativa, el precio de la renta que se cobra al subarrendatario no puede exceder el importe que el arrendatario paga al propietario. Por ejemplo, si el alquiler original tiene un coste mensual de 800 euros, el precio del subarriendo no puede superar dicha cantidad.
Por otro lado, la duración del subarriendo no puede ser superior al plazo establecido en el contrato de arrendamiento principal. Esto garantiza que el subarrendamiento sigue vinculado a las condiciones del contrato madre y no contraviene los términos establecidos para el uso de la vivienda o local.
Requisitos para formalizar un contrato de subarriendo
El contrato de subarriendo es el documento que formaliza la relación entre el arrendatario y el subarrendatario. Este, a su vez, debe respetar las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento principal.
Elementos clave que debe incluir el contrato de subarriendo
- Identificación de las partes: Se deben incluir los datos completos tanto del arrendatario (subarrendador) como del subarrendatario.
- Objeto del contrato: Especificar claramente qué parte de la vivienda o local será subarrendada, incluyendo características o detalles relevantes (por ejemplo: una habitación y uso de las áreas comunes).
- Duración del subarriendo: La fecha de inicio y de finalización del acuerdo, la cual no podrá exceder la vigencia del contrato de arrendamiento principal.
- Precio de la renta: El importe mensual que pagará el subarrendatario debe indicarse claramente, así como las condiciones de pago (transferencia bancaria, efectivo, etc.).
- Condiciones adicionales: Cláusulas referentes a fianza, responsabilidades de las partes y causas de resolución del contrato.
- Inventario: Detallar los bienes muebles a disposición del subarrendatario y su estado al momento de inicio del subarriendo.
Es recomendable adjuntar al contrato fotografías del estado del inmueble, así como cualquier otro documento que aporte claridad sobre las condiciones del acuerdo. En caso de duda, un abogado especializado podrá orientar sobre la redacción del contrato para garantizar que cumple con la normativa vigente.
Casos en los que el subarriendo puede ser invalidado
Es importante destacar algunas prácticas que podrían invalidar un subarriendo:
- Si se subarrienda sin el consentimiento previo del propietario.
- En caso de subarrendar todo el inmueble, ya que esto podría considerarse como una violación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Cuando el subarriendo se utiliza para fines distintos al establecido en el contrato principal, como actividades comerciales en una vivienda residencial.
- Si el importe del subarriendo excede el precio de la renta original.
Estas situaciones no solo invalidan el subarriendo, sino que también pueden generar consecuencias legales, tales como la rescisión del contrato de arrendamiento principal.
¿Qué ocurre si necesitas apoyo legal sobre subarriendo?
Si te encuentras ante la necesidad de subarrendar o, por el contrario, eres propietario y tienes dudas sobre cómo gestionar un posible subarriendo, puedes contactar con un profesional para recibir asesoría específica. En Consultame.net contamos con una red de abogados especializados en contratos de arrendamiento y subarriendo en toda España.