El arrendamiento de local comercial es un tipo de contrato en el que se acuerda el uso de un inmueble destinado a actividades económicas, empresariales, industriales o incluso estudiantiles, siempre que estas no persigan un fin residencial. A diferencia de los contratos de arrendamiento de vivienda, que están más estrictamente regulados, estos contratos otorgan mayor libertad a las partes para pactar condiciones específicas.
- Contrato escrito: Es fundamental para regular los derechos y obligaciones de las partes, incluyendo la duración, renta y otros términos.
- Duración del arrendamiento: Suele ser negociada; en España, el periodo inicial puede ser libremente pactado entre las partes.
- Cláusula de uso: Establece el propósito comercial permitido para el local, determinando las actividades que pueden llevarse a cabo.
- Subarriendo y cesión: Normalmente necesitan la autorización previa del propietario según la normativa y las condiciones específicas del contrato.
- Gastos y mantenimiento: El contrato debe detallar quién asume los costes de servicios, impuestos y reparaciones.
- Fianza obligatoria: Es una garantía que el inquilino proporciona al propietario como respaldo frente a posibles incumplimientos.
Aspectos clave en el contrato de arrendamiento de local comercial
El contrato de arrendamiento de local comercial es el documento que formaliza la relación entre arrendador y arrendatario. Su contenido debe recoger cuestiones fundamentales para garantizar los derechos y obligaciones de ambas partes. A través de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que puedes consultar aquí, se determinan algunos marcos generales, aunque se deja un amplio margen para la libertad contractual.
1. Identificación de las partes
En cualquier contrato, deben figurar claramente los datos personales de las partes implicadas: el arrendador (propietario del local) y el arrendatario (inquilino). Este punto es esencial para acreditar quiénes son los responsables de las obligaciones del contrato.
2. Descripción del local comercial
Es fundamental que el contrato incluya una descripción detallada del local que se alquila. Esto incluye ubicación, superficie, referencia catastral y cualquier característica especial que sea importante, como instalaciones específicas o aspectos relacionados con accesibilidad.
3. Uso y destino del local
El contrato debe especificar el uso que se dará al local durante la vigencia del arrendamiento. Esto incluye la actividad comercial que se desarrollará, ya que una modificación de esta sin autorización podría ser motivo de resolución del contrato.
4. Precio del alquiler y condiciones de pago
Se debe establecer con claridad la renta mensual, así como las fechas y forma de pago. Es habitual que se fije una periodicidad mensual para el abono, aunque las partes pueden acordar otras modalidades. Además, pueden incluirse cláusulas relacionadas con la actualización del precio del alquiler en función del Índice de Precios al Consumo (IPC).
5. Plazo de arrendamiento
A diferencia del arrendamiento de vivienda, aquí no hay una duración mínima o máxima establecida por la legislación. Ambas partes deben acordar el periodo de vigencia, que puede renovarse o rescindirse según lo estipulado. Para una mayor protección, especialmente del arrendador, es recomendable pactar plazos claros y prever supuestos de prórrogas automáticas.
6. Fianza y garantías adicionales
De acuerdo con el artículo 36 de la LAU, en los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, el arrendatario debe depositar una fianza obligatoria equivalente a dos meses de renta. Adicionalmente, las partes son libres para pactar garantías añadidas, como avales bancarios o depósitos adicionales, con el fin de proteger los intereses del propietario.
7. Reparaciones y responsabilidades
El contrato debe determinar cómo se repartirán las responsabilidades relacionadas con el mantenimiento y las reparaciones del inmueble:
- Obras de conservación: Estas suelen ser responsabilidad del propietario, salvo que el deterioro sea atribuible al uso indebido por parte del arrendatario.
- Pequeñas reparaciones: Normalmente corren a cargo del inquilino, especialmente si derivan del uso cotidiano del local.
- Obras de mejora: Son aquellas destinadas a mejorar la seguridad, higiene o condiciones estructurales del local. En casos de urgencia, el arrendatario puede tener derecho a rescindir el contrato si estas obras afectan considerablemente la actividad convenida.
8. Resolución y extinción del contrato
El contrato debe recoger las condiciones en las que puede darse por finalizada la relación contractual. Entre las situaciones más comunes están:
- El cumplimiento del plazo pactado.
- El incumplimiento por parte del arrendatario, como el impago de la renta o el uso del local para actividades no acordadas.
- La decisión de resolver de mutuo acuerdo entre las partes.
El derecho de tanteo y retracto en el arrendamiento de local comercial
Si el propietario desea vender el local comercial arrendado, el arrendatario cuenta con los derechos de tanteo y retracto, establecidos en el artículo 25 de la LAU. Esto otorga al inquilino la posibilidad de adquirir el inmueble en las mismas condiciones ofrecidas a terceros, siempre que lo notifiquen con antelación y dentro del plazo establecido.
Es importante mencionar que este derecho es aplicable únicamente en ventas individuales del local, no cuando el inmueble se vende como parte de un conjunto (por ejemplo, varias propiedades en un edificio).
Consejos legales para un arrendamiento seguro
Si estás considerando firmar un contrato de arrendamiento de local comercial, o si necesitas revisar las cláusulas de uno ya suscrito, lo más recomendable es que busques asesoramiento legal especializado. Un abogado experto en la materia puede orientarte sobre aspectos críticos del contrato y prevenir eventuales conflictos derivados de su incumplimiento. En Consultame.net, puedes contactar con profesionales que te aportarán la información y respaldo legal que necesitas.
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